Maklerrecht

Zum Kauf einer Immobilie braucht man grundsätzlich keinen Makler. Kauft man allerdings schließlich eine Immobilie und wurde von dem Makler, der das Exposé übermittelt hat, im Vorfeld über das Widerrufsrecht zum Maklerauftrag informiert, entsteht auch ein Vergütungsanspruch des Maklers. Der Anspruch kann also auch dann entstehen, wenn der Kunde einen Maklervertrag gar nicht schriftlich abgeschlossen hat.

Maklercourtage ist ein anderer Begriff für Maklerprovision. Das ist ein erfolgsabhängige Vergütung für die Tätigkeit des Maklers. Der Makler soll seinen Auftraggeber fachgerecht bei dessen Immobiliensuche begleiten.

Schließen Makler und Maklerkunde einen Vertrag über die Leistung einer Nachweistätigkeit des Maklers, so schuldet der Makler lediglich die Benennung von Interessenten und die Möglichkeit der Herbeiführung eines Vertragsabschlusses zwischen Maklerkunde und einem Interessenten. Der geschuldete Maklernachweis umfasst ein konkretes Objekt, sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Die tatsächliche Vermittlung eines Vertragsabschlusses ist nicht Teil der geschuldeten Maklerleistung. Anders ist das im Rahmen der Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers. Dieser schuldet die Ermöglichung von Vertragsverhandlungen zwischen Maklerkunde und potentiellem Vertragspartner. Darüber hinaus wirkt er im Interesse des Maklerkunden und dessen Wunsch nach einem Vertragsabschluss auf den Interessenten ein. Welche Art von Maklertätigkeit letztendlich geschuldet ist und wann der Makler einen Anspruch auf sein Maklerhonorar hat, hängt also von den Formulierungen im Maklervertrag ab. Diese sollten den Interessen der Parteien entsprechen, um spätere Streitigkeiten zu verhindern. Wir beraten zwecks rechtssicherer Vertragsgestaltung.

Schließen die Parteien einen Allgemeinauftrag ab, kann der Makler tätig werden, muss es aber nicht. Der Maklerkunde darf zusätzlich andere Makler einschalten oder auch selbst tätig werden. Bei der Eigenvermittlung durch den Maklerkunden wird keine Maklerprovision fällig. Diese wird nur dann fällig, wenn der Makler kausal am Vertragsschluss beteiligt ist. Der Allgemeinauftrag ist empfehlenswert, wenn es sich um ein Objekt mit hoher Nachfrage handelt, da immer die Möglichkeit besteht die Maklerprovision durch Eigenvermittlung zu umgehen.
Für den Makler ist ein solcher Allgemeinauftrag aufgrund der unsicheren Maklerprovision eher unbeliebt. Für den Makler bedeutet dies regelmäßig ein Rennen gegen die Zeit.

Bei dem Alleinauftrag wird der beauftragte Makler exklusiv tätig. Der Maklerkunde darf daneben selbst nach Interessenten suchen. Die Maklerprovision wird nur fällig, wenn der Makler kausal am Vertragsschluss beteiligt ist. Alleinaufträge werden regelmäßig mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten abgeschlossen. Über die Wirksamkeit einer automatischen Verlängerung eines Alleinauftrages haben wir bereits in unserem Blog berichtet. Aufgrund der Exklusivität des Maklerauftrages sind die Aussichten auf Erfolg höher als beim Allgemeinauftrag. Der Makler hat einen höheren Anreiz einen Interessenten zu finden, um die Maklerprovision zu erhalten.

Letztlich gibt es noch den Qualifizierten Alleinauftrag. Hier kommt zum bereits dargestellten Alleinauftrag hinzu, dass der Maklerkunde eine Verweisungspflicht an den Makler hat. Eigens gefundene Interessenten muss er somit an den Makler verweisen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Makler seine Provision erhält, aber auch definitiv tätig wird. Es ist empfehlenswert, den Qualifizierten Alleinauftrag auf eine konkrete Zeit zu beschränken, um den Makler zusätzlich zu motivieren. Dieser Vertrag kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Maklerkunde unter Zeitdruck steht oder das Objekt nur schwer zu vermarkten ist.

Welcher Vertragstyp für Sie der richtige ist und auf welche rechtlichen Besonderheiten zu achten ist, um einen rechtssicheren Vertrag zu schließen und spätere Streitigkeiten zu verhindern, erfahren Sie durch unsere fallbezogene Beratung.

Das kommt auf den konkret abgeschlossenen Maklervertrag an. Verträge, die auf unbefristete Zeit geschlossen werden, können zu jedem Zeitpunkt und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

Bei befristeten Verträgen ist eine Kündigung nicht so einfach. Um einen befristeten Vertrag zu kündigen, muss der Kündigende entweder die vorab festgelegten Kündigungsfristen einhalten oder aber außerordentlich kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung ist ein wichtiger Grund notwendig. Ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Diesbezüglich ist die Betrachtung des Einzelfalls sowie der einschlägigen Rechtsprechung unabdingbar.

Verwirkung bedeutet, dass der Makler trotz geleisteter Maklertätigkeit keinen Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Er hat diese in einem solchen Fall aufgrund erheblichen Fehlverhaltens verwirkt. Wann ein solches Fehlverhalten zu einem Verlust des Anspruchs auf die Maklerprovision führt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Jedenfalls reicht eine vertragliche Pflichtverletzung des Maklers dafür nicht aus. Die Rechtsprechung fordert zusätzlich die schwerwiegende Verletzung einer Treuepflicht durch den Makler. Das kann z.B. vorliegen bei der Verletzung von Aufklärungspflichten oder der Durchführung einer unzulässigen Doppelmaklertätigkeit.

Wir haben langjährige Erfahrung in der Beratung und Vertretung von Maklern, um derartige Pflichtverletzungen, die zu einem Verwirken des Anspruchs auf die Provision führen können, zu verhindern. Ebenfalls vertreten wir Maklerkunden, die solchen Pflichtverletzungen ausgesetzt sind und berarten im Rahmen der rechtlichen Abwehr unberechtigter Makleransprüche.

Die Provision wird grundsätzlich erst mit Abschluss des gemakelten Geschäfts, also dem Abschluss des Hauptvertrags fällig. Ausnahmsweise kann die Entstehenung des Provisionsanspruchs an zusätzliche Bedingungen geknüpft werden.