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Erfahrungen & Bewertungen zu JASPER Rechtsanwälte

Maklerrecht

Makler sind die „Scharniere“ der Immobilienwirtschaft. Sie bringen die Parteien zusammen. Diese Aufgabe ist herausfordernd und lukrativ zugleich. Wir unterstützen Makler oder deren Kunden bei der Durchsetzung ihrer Interessen. Unsere Expertise reicht von Immobilientransaktionen und der Gestaltung von Maklerverträgen über jegliche Einzelfragen im Bereich des Maklerrechts.

Das JR-Beratungsspektrum umfasst daher unter anderem folgenden Themen:

Das JR-Beratungsspektrum umfasst daher unter anderem folgenden Themen:

  • Beratung von Makler oder Maklerkunde
  • Maklerverträge
  • Nachweismakler
  • Vermittlungsmakler
  • Allgemeinauftrag
  • Alleinauftrag
  • Qualifizierter Alleinauftrag
  • Vertragsgestaltung
  • Maklerlohn, Courtage, Provision
  • Maklerleistung, Erfolgsabhängigkeit
  • Maklerexposé
  • Haftung und Haftungsbegrenzung
  • Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
  • Widerruf

Komplexe Maklerverträge

Makler müssen auf ihre rechtlichen Absicherungen achten. Kunden von Maklern müssen wissen, was sie vom Makler erwarten dürfen. JR berät sowohl auf Makler- als auch auf Kundenseite.

Maklerverträge können sehr komplex sein, insbesondere wenn die Leistungen der Makler an Erfolgskomponenten gekoppelt sind. Die genaue, präzise und am Ende auch rechtssichere Durchsetzung solcher Interessen stehen im Vordergrund unserer Beratung.

Kurzer Überblick über das Maklerrecht

Durch einen Maklervertrag verpflichtet sich der Makler zu einer Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit. Der Maklerkunde verpflichtet sich im Erfolgsfall zur Zahlung der Maklerprovision (Maklercourtage). Gegenstand solcher Verträge können Grundstücke, Gewerbeflächen und Wohnungen sein. Das Maklerrecht ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Da der Gesetzgeber dort allerdings lediglich einige Regelungen zum Maklerlohn getroffen hat, ist das Maklerrecht zu einem erheblichen Teil Richterrecht. Wegen der dynamischen Entwicklung des Maklerrechts durch neue Gerichtsentscheidungen, ist eine rechtliche Beratung für eine rechtssichere Nutzung unerlässlich.

Fragen und Antworten zum Maklerrecht

Was unterscheidet einen Nachweismakler von einem Vermittlungsmakler?

Schließen Makler und Maklerkunde einen Vertrag über die Leistung einer Nachweistätigkeit des Maklers, so schuldet der Makler lediglich die Benennung von Interessenten und die Möglichkeit der Herbeiführung eines Vertragsabschlusses zwischen Maklerkunde und einem Interessenten. Der geschuldete Maklernachweis umfasst ein konkretes Objekt, sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Die tatsächliche Vermittlung eines Vertragsabschlusses ist nicht Teil der geschuldeten Maklerleistung.
Anders ist das im Rahmen der Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers. Dieser schuldet die Ermöglichung von Vertragsverhandlungen zwischen Maklerkunde und potentiellem Vertragspartner. Darüber hinaus wirkt er im Interesse des Maklerkunden und dessen Wunsch nach einem Vertragsabschluss auf den Interessenten ein.
Welche Art von Maklertätigkeit letztendlich geschuldet ist und wann der Makler einen Anspruch auf sein Maklerhonorar hat, hängt also von den Formulierungen im Maklervertrag ab. Diese sollten den Interessen der Parteien entsprechen, um spätere Streitigkeiten zu verhindern. JR berät zwecks rechtssicherer Vertragsgestaltung.

Allgemeinauftrag, Alleinauftrag und Qualifizierter Alleinauftrag. Worin besteht der Unterschied und welcher Auftrag ist für mich der richtige?

Schließen die Parteien einen Allgemeinauftrag ab, kann der Makler tätig werden, muss es aber nicht. Der Maklerkunde darf zusätzlich andere Makler einschalten oder auch selbst tätig werden. Bei der Eigenvermittlung durch den Maklerkunden wird keine Maklerprovision fällig. Diese wird nur dann fällig, wenn der Makler kausal am Vertragsschluss beteiligt ist. Der Allgemeinauftrag ist empfehlenswert, wenn es sich um ein Objekt mit hoher Nachfrage handelt, da immer die Möglichkeit besteht die Maklerprovision durch Eigenvermittlung zu umgehen.
Für den Makler ist ein solcher Allgemeinauftrag aufgrund der unsicheren Maklerprovision eher unbeliebt. Für den Makler bedeutet dies regelmäßig ein Rennen gegen die Zeit.

Bei dem Alleinauftrag wird der beauftragte Makler exklusiv tätig. Der Maklerkunde darf daneben selbst nach Interessenten suchen. Die Maklerprovision wird nur fällig, wenn der Makler kausal am Vertragsschluss beteiligt ist. Alleinaufträge werden regelmäßig mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten abgeschlossen. Über die Wirksamkeit einer automatischen Verlängerung eines Alleinauftrages haben wir bereits in unserem JR-Blog berichtet. Aufgrund der Exklusivität des Maklerauftrages sind die Aussichten auf Erfolg höher als beim Allgemeinauftrag. Der Makler hat einen höheren Anreiz einen Interessenten zu finden, um die Maklerprovision zu erhalten.

Letztlich gibt es noch den Qualifizierten Alleinauftrag. Hier kommt zum bereits dargestellten Alleinauftrag hinzu, dass der Maklerkunde eine Verweisungspflicht an den Makler hat. Eigens gefundene Interessenten muss er somit an den Makler verweisen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Makler seine Provision erhält, aber auch definitiv tätig wird. Es ist empfehlenswert, den Qualifizierten Alleinauftrag auf eine konkrete Zeit zu beschränken, um den Makler zusätzlich zu motivieren. Dieser Vertrag kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Maklerkunde unter Zeitdruck steht oder das Objekt nur schwer zu vermarkten ist.

Welcher Vertragstyp für Sie der richtige ist und auf welche rechtlichen Besonderheiten zu achten ist, um einen rechtssicheren Vertrag zu schließen und spätere Streitigkeiten zu verhindern, erfahren Sie durch eine fallbezogene Beratung von JR.

Kann ein Maklervertrag gekündigt werden?

Das kommt auf den konkret abgeschlossenen Maklervertrag an. Verträge, die auf unbefristete Zeit geschlossen werden, können zu jedem Zeitpunkt und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

Bei befristeten Verträgen ist eine Kündigung nicht so einfach. Um einen befristeten Vertrag zu kündigen, muss der Kündigende entweder die vorab festgelegten Kündigungsfristen einhalten oder aber außerordentlich kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung ist ein sogenannter "wichtiger Grund" notwendig. Ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Diesbezüglich ist die Betrachtung des Einzelfalls sowie der einschlägigen Rechtsprechung unabdingbar.

Was bedeutet Verwirkung im Maklerrecht?

Verwirkung bedeutet, dass der Makler trotz geleisteter Maklertätigkeit keinen Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Er hat diese in einem solchen Fall aufgrund erheblichen Fehlverhaltens verwirkt. Wann ein solches Fehlverhalten zu einem Verlust des Anspruchs auf die Maklerprovision führt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Jedenfalls reicht eine vertragliche Pflichtverletzung des Maklers dafür nicht aus. Die Rechtsprechung fordert zusätzlich die schwerwiegende Verletzung einer Treuepflicht durch den Makler. Das kann z.B. vorliegen bei der Verletzung von Aufklärungspflichten oder der Durchführung einer unzulässigen Doppelmaklertätigkeit.

JR hat langjährige Erfahrung in der Beratung und Vertretung von Maklern, um derartige Pflichtverletzungen, die zu einem Verwirken des Anspruchs auf die Provision führen können, zu verhindern. Ebenfalls vertritt JR Maklerkunden, die solchen Pflichtverletzungen ausgesetzt sind und berät im Rahmen der rechtlichen Abwehr unberechtigter Makleransprüche.

Blog

JR verfolgt die aktuelle Rechtsprechung zum Maklerrecht und veröffentlicht regelmäßig Fachbeiträge dazu, auch auf dem JR-BLOG.

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