Legal Due Diligence

Legal Due Diligence - Rechtsanwalt Düsseldorf

Das wesentliche Ziel einer Legal Due Diligence bei Immobilien(transaktionen) besteht in der Verringerung von Informations- und Wissensrückständen des Erwerbers. Ebenso sollen Chancen und Risiken, die sich aus der Transaktion ergeben können, aufgedeckt und bewertet werden.

Bei der Legal Due Diligence sind sämtliche Angaben zum Grundbesitz, Gebäude, Rechte und Lasten zu prüfen. Das Grundbuch enthält Angaben über die betroffenen Flurstücke, deren Größe, Wirtschaftsart, dinglich Lasten, Geh-, Fahr- und Leistungsrechts, Vormerkungen (in Abteilung II) sonstige Eigentumsbeschränkungen wie Grundpfandrecht (Grundschulden, Hypotheken) (in Abteilung III). All diese Angaben sind genau zu prüfen, da sie sich auf den Wert und die Verkehrsfähigkeit der Immobilie auswirken können.

Prüfung öffentlich-rechtlicher Grundlagen

Neben den grundbuchlichen Beschränkungen prüfen wir öffentlich-rechtliche Parameter: die Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Daraus sollte klar werden, wie Art und Umfang der baulichen Nutzung ausgestaltet werden können. Die Antworten auf diese Fragen sind Grundlagen für einen Bauantrag. Dabei sind Fragen zum Brandschutz, Stellplätzen, Lärm- und Geruchsimmissionen zu prüfen. Aber auch Denkmalschutz oder gar Bodendenkmäler (Ausgrabungen von historischen Häusern, Brunnen, Siedlungen etc.) und Kampfmitteluntersuchungen (Alte Munition, Bomben aus Kriegen) sind zu prüfen. Ebenso Eintragungen im Altlastenkataster (Altablagerungen von Abfällen oder umweltgefährdenden Stoffen, Altlastenverdachtsflächen). Aus dem Baulastenverzeichnis können sich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers ergeben (so in NRW, in Bayern und Brandenburg gibt es kein Baulastenverzeichnis; dort stehen die Baulasten in Grundbuch).

Prüfung privatrechtlicher Grundlagen

Legal Due Diligence bei Immobilientransaktionen erfasst auch sämtliche Miet- und Pachtverhältnisse der Immobilie. Welche Miet- und Pachteinnahmen können erzielt werden. Diese Verträge gehen automatisch auf den Erwerber übergehen („Kauf bricht nicht Miete”). Sind Mietsteigerungen möglich, wenn ja, ab wann? Lassen die Verträge zukünftige Steigerungen zu (Indexierung)? Können Verträge eventuell gekündigt werden (auch vom Mieter)(Problem: Einhaltung der Schriftform).

Fachübergreifend abgesichert

Schließlich können sich weitere Risiken für den Erwerber einstellen, die es zu prüfen gilt: Verstoß gegen Bauvorschriften, ausreichender Versicherungsschutz, Erschließungskostenrisiko, Nachbarvereinbarungen, Urheberrechte für Architekten und Künstler, weshalb sie bei einer Legal Due Diligence stets geprüft werden sollten.

Sind die rechtlichen Chancen und Risiken identifiziert, sollten die Ergebnisse Eingang in den notariellen Kaufvertrag finden. Die Prüfungsergebnisse können den Kaufpreis direkt reduzieren oder Garantien oder Freistellungen notwendig machen. Die Risiken aus den verschiedenen Bereichen werden den Vertragsparteien zugeordnet. So erreicht man eine maßgeschneiderte Ankaufsstruktur (z.B. Rechtsform, gewerbliche Prägung, Holdingstruktur), die maßgeblichen Einfluss auf die künftige Steuerbelastung des Käufers haben kann.

Zusammenfassend beraten wir bundesweit private und kommerzielle Mandanten bei der Durchführung einer Legal Due Diligence. Wir prüfen das gesamte Rechtsverhältnis einer Partei zu einer anderen, oder bezogen auch auf ein Übernahmeobjekt. Das bezieht sich auf alle Verträge, sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlicher Natur. Dabei hilft uns eine über 25jährige Erfahrung bei der Betrachtung solcher Rechtsverhältnisse. Einen möglichen späteren Exit (Verkauf etc.) haben wir ebenso im Blick.