WEG-Recht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird oft unterschätzt, obwohl fast jeder Bürger entweder selbst Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, GdWE) ist oder jemanden kennt, der dort Mitglied ist. Nach dem WEG sind das Wohnungs- und das Teileigentum gekennzeichnet durch eine unauflösliche Verbindung von Miteigentumsanteilen im Sinne der §§ 1008 ff. BGB am Gemeinschaftseigentum (also an Grundstücken und bestimmten Gebäudeteilen) mit Sondereigentum an Räumen und durch eine zwingende Mitgliedschaft in der GdWE.

Themen und Schwerpunkte

Gemeinschaftseigentum
Gründung einer WEG
Sondereingentum
Teilungserklärung
Versammlungen der Miteigentümer
WEG-Verwalter

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Sowohl natürliche als auch juristische Personen (wie auch eine Personenmehrheit wie Erbengemeinschaften oder Bruchteilsgemeinschaften) können Rechtsinhaber also Wohnungs- und Teileigentümer sein. Gerade die Tatsache, dass die Mitgliedschaft an der GdWE zwingend ist und das Wohnungs- und Teileigentum nur mit dieser Mitgliedschaft übertragen werden kann oder umgekehrt, führt in der Praxis oft zu Unsicherheiten und Konflikten. GdWE können aufgrund ihrer Mitgliederstruktur schwierig im Umgang (auch untereinander) sein. Jeder will mitbestimmen und seinen Beitrag leisten. Das lässt sich oft schwer koordinieren. Da auch hier Immobilien oder Teile von Immobilien wesentlicher Vertragsbestandteil sind und dies auf langfristige Sicht angelegt wird, ziehen sich oft Streitigkeiten innerhalb der GdWE wie ein roter Faden durch ihren Lebenszyklus. Eine andere Konstruktion hierzu ist rechtlich nicht möglich, da das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentum an realen Gebäudeteilen nicht zulässt (§§ 93, 94 BGB). Das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erfüllt wegen seiner Unveräußerlichkeit, Unvererblichkeit und Beschränkung auf Wohnungszwecke nicht die Wünsche nach einer eigenen Wohnung und scheidet für eine gewerbliche Nutzung aus. Daher sind alle Interessenten, die ein Wohnungs- und Teileigentum erwerben möchten, auf das WEG verwiesen.

Begriffe und Definitionen

Das WEG verwendet spezielle Begriffe und Definitionen, die man als Mitglied einer WEG kennen sollte. Dazu nun:

Wohnungseigentum

Nach dem WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 WEG).

Sondereigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlage und Einrichtung des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Abgeschlossenheit

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und der Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG).

Fragen und Antworten zum WEG-Recht

Ich habe Ärger innerhalb meiner Wohnungseigentümergemeinschaft. Was sind meine Rechte und Pflichten und wo sind sie niedergelegt?

Bei Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) nach dem WEG wird von dem beurkundenden Notar eine sogenannte Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung errichtet. Diese Teilungserklärung spiegelt mehr oder weniger das Grundgesetz, also die Grundregeln innerhalb der WEG, wider. Darin sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zueinander Bezug auf das gemeinschaftliche Grundstück oder seine wesentlichen Bestandteile und alle Fragen, die damit zusammenhängen, enthalten (§ 10 Abs. 3 WEG).

Ich möchte die Vereinbarung der Wohnungseigentümer (auch Gemeinschaftsordnung genannt) ändern lassen. Habe ich darauf einen Anspruch?

Ein solcher Anspruch kann grundsätzlich bestehen. Das ist dann der Fall (und zwar im Einzelfall genau zu prüfen), wenn es für den Eigentümer aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände unbillig erscheint, an dieser Vereinbarung festhalten zu müssen. Hier kommt es entscheidend auf den Einzelfall an. Ein Anspruch besteht nach der Rechtsprechung grundsätzlich dann nicht, wenn z.B. Räume leer stehen oder der geplante Ausbau unterlassen wurde oder gar Raumbedarf wegen Pflegebedürftigkeit besteht, dieses Risiko allerdings offensichtlich nur vorübergehender Art ist.

Kann ich einen Beschluss der Wohnungseigentümer ändern und aufheben lassen?

Änderungen und Aufhebungen von Beschlüssen der GdWE sind durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unter Beachtung schutzwilliger Bestandsinteressen möglich. Auch hierzu bedarf es eines Beschlusses der Mehrheit. In manchen Fällen ist auch ein sogenannter einstimmiger Beschluss erforderlich. Hier ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.

Hafte ich als Wohnungseigentümer?

Grundsätzlich hafte ich als Wohnungseigentümer für gesetzliche oder rechtsgeschäftliche begründete Verbindlichkeiten neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auch allein nach dem Verhältnis meiner Miteigentumsanteile am Grundstück. Die Begründung einer Gesamtschuld durch Mehrheitsbeschluss ist nichtig, d.h. diese Regel kann nicht abbedungen werden.

Kann ich als Wohnungseigentümer mit meiner Wohnung machen was ich will?

Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit seinem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteil nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten und sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG). Hier gilt der Eigentumsschutz so wie bei einer Immobilie im Alleineigentum. Aus diesem Recht ergeben sich aber auch Pflichten für den Wohnungseigentümer, beispielsweise die in einem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile in Stand zu halten und die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums nur in solcher Weise zu nutzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unverbindliche Maß an Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG).

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