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 |  Axel Kötteritzsch

Ansprüche des Käufers beim Scheitern der Kaufvertragsverhandlungen

In zwei früheren Blogbeiträgen hatten wir uns bereits mit der Frage beschäftigt, welche Angaben der Verkäufer einer Immobilie machen muss und welche Rechte dem Käufer zustehen, sollte der Verkäufer gegen diese Aufklärungspflicht verstoßen und der Käufer infolge dessen einen für ihn nachteiligen Vertrag abgeschlossen haben. In einer aktuellen Entscheidung vom 17. Dezember 2019 hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 24 U 21/19) entschieden, unter welchen Voraussetzungen dem Käufer einer Immobilie Ansprüche zustehen können, wenn der beabsichtigte Kaufvertrag nicht zustande kommt. Der Entscheidung liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin, ein in der Bauwirtschaft tätiges Unternehmen, beabsichtigte von dem Beklagten ein Grundstück mit einem seit mehreren Jahren unbewohnten und baufälligen Gebäude zu erwerben. Die grenzständige Giebelwand dieses Gebäudes war von Feuchtigkeit betroffen. Dazu hatte der Beklagte bereits ein selbständiges Beweisverfahren mit der Nachbarin geführt. Zudem befand sich unter dem Kaufgrundstück eine unterirdisch verlaufende Wasserleitung, die weder grundbuchrechtlich noch baulastenmäßig erfasst war und von der der Beklagte Kenntnis hatte.

Schon vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags beauftragte die Klägerin bei Dritten kostenpflichtig Beratungsleistungen für die spätere Vermarktung des Grundstücks. Zusätzlich beauftragte die Klägerin einen Architekten mit der Planung einer über das gesetzliche Maß hinausgehenden Bebaubarkeit des Grundbesitzes. Mit dieser Planung erwirkte die Klägerin den Erlass eines Bauvorbescheids. Zum Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrags kam es dann aber nicht, weil beide Parteien keine Einigkeit über die Höhe des Kaufpreises erzielen konnten. Die Klägerin verlangte von dem Beklagten anschließend klageweise den Ersatz von ihr entstandenen Beratungs- und Planungskosten sowie Gebühren). Zur Begründung führt die Klägerin insbesondere an, der Beklagte habe ihr gegenüber seine Aufklärungspflicht in Bezug auf die schadhafte Giebelwand und die unterirdisch verlaufende Wasserleitung verletzt.

Das OLG Düsseldorf hat die Klage abgewiesen. Es verneint eine Verletzung der Aufklärungspflichten durch den Beklagten, weil der beabsichtigte Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen wurde. Das Gericht gestand dem Beklagten dabei auch das Recht zu, ohne jede Begründung von dem geplanten Vertragsschluss entschädigungslos wieder Abstand nehmen zu dürfen. Es wies die Klägerin in der Urteilsbegründung darauf hin, dass es allein ihr Risiko sei, wenn sie Aufwendungen in der Hoffnung getätigt habe, der Grundstückskaufvertrag werde zustande kommen. Daran ändere zugunsten der Klägerin auch die Tatsache nichts, dass der Beklagte von diesen Aufwendungen im Vorfeld des beabsichtigten Vertragsschlusses Kenntnis hatte.

Unter Berufung auf die höchstrichterliche Rechtsprechung führte das OLG Düsseldorf weiter aus, die Klägerin könne nur dann Ersatz der von ihr im Vorfeld des Vertragsschlusses über das Grundstück getätigten Aufwendungen verlangen, wenn ihr der Beklagte entweder eine tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft zum Vertragsabschluss lediglich vorgespiegelt hätte oder von einer geäußerten Abschlussbereitschaft abgerückt wäre, ohne dies der Klägerin gegenüber zu offenbaren. Nur unter diesen (strengen) Voraussetzungen wäre der Beklagte der Klägerin zum Ersatz des Vertrauensschadens verpflichtet gewesen.

Dieses Urteil entscheidet einen Sachverhalt, der in der Praxis sehr häufig vorkommt. Kaufinteressenten von Grundstücken sind oftmals gezwungen, schon deutlich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags viel Geld für Beratungen und Planungen auszugeben. Denn die genaue Prüfung des Objektes („Due Diligence“) beruhigt nicht nur das Gewissen, sondern ist oft auch Voraussetzung für die notwendigen Finanzierungen.

Scheitert der Vertragsschluss dann aber, erleidet der Kaufinteressent gleich einen doppelten Schaden. Er verliert nicht nur das (womöglich schon sicher geglaubte) Grundstück und dessen geplante Nutzung oder Verwertbarkeit, sondern auch noch (vergeblich) aufgewendete Mittel. Die Frage, ob er aufgrund enttäuschten Vertrauens in den aus seiner Sicht doch bevorstehenden Vertragsschluss zumindest seine Aufwendungen von dem Verkäufer zurückverlangen kann, muss anhand der strengen Vorgaben der Rechtsprechung, die der Kaufinteressent darzulegen und zu beweisen hat, sehr sorgfältig anwaltlich geprüft werden. Andernfalls droht ihm der „dritte“ wirtschaftliche Verlust in Folge in Form eines verlorenen Gerichtsverfahrens gegen den Verkäufer.

Autor:

Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch

Düsseldorf, den 10.01.2020

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