Erfahrungen & Bewertungen zu JASPER Rechtsanwälte
 |  Axel Kötteritzsch

Bauträgervertrag – Risiken bei der Schlusszahlung

Im Rahmen einer Bauträgermaßnahme bezahlt der Erwerber nach tatsächlichem Baufortschritt. Dazu vereinbaren die Parteien bei Vertragsschluss einen Zahlungsplan nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Gegen Ende der Baumaßnahme nehmen aufgrund der stark unterschiedlichen Interessenlagen die Konflikte aber oft zu mit der Folge einer stark verzögerten Übergabe oder gar eines Stillstands der Baumaßnahme. Der Erwerber hat regelmäßig ein großes Interesse daran, schnellstmöglich in seine neuen (vollständig und mangelfrei erstellten) vier Wände einziehen zu können, um beispielsweise die Kosten seiner Mietwohnung zu sparen. Der Bauträger hingegen möchte die Baumaßnahme rasch abschließen, um die letzte Rate nach MaBV zu bekommen, denn seinen Gewinn macht er erst ganz am Ende der Baumaßnahme.

Daher finden sich in zahlreichen, vom Bauträger stets selbst erstellten, Verträgen Klauseln, mit denen er die endgültige Fertigstellung und damit auch die Fälligkeit der Schlussrate – fünf Prozent der Vertragssumme – möglichst schnell vom Bauherrn zu erlangen versucht. Die Rechtsprechung zu den verschiedensten „Gestaltungsvarianten“ des Bauträgers ist mannigfaltig. In einer neuen (aber noch nicht rechtskräftigen) Entscheidung hat sich das OLG Schleswig jetzt mit der Frage beschäftigt, ob die Parteien wirksam vereinbaren können, dass der Erwerber bereits vor Fälligkeit der betreffenden Rate freiwillig Abschlagszahlungen wirksam an den Bauträger leisten kann. Die zu prüfende Klausel lautete:

„Der Käufer ist berechtigt, die Übergabe der Wohnung zu verlangen, auch wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Übrigen, z.B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Verkäufer diesem Verlangen entsprechen und die Übergabe der Wohnung dann vollziehen, wenn der Kaufpreis einschließlich der eventuellen weiteren Kosten für die Sonderwünsche bezahlt ist.”

Das OLG Schleswig (Urteil vom 02. Oktober 2019 — 12 U 10/18 -) verneint die Wirksamkeit einer solchen Klausel. Der Schutz des Erwerbers durch die MaBV gebietet es, dass Zahlungen des Erwerbers immer erst dann erfolgen dürfen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt auch tatsächlich fertiggestellt ist. Eine vollständige Zahlung des Kaufpreises ist erst dann zulässig, wenn das Bauwerk vollständig fertiggestellt ist. Die Sicherheit des Erwerbers geht so weit, dass die MaBV ihn auch vor sich selbst und damit vor freiwilligen Zahlungen an den Bauträger schützt.

Nach Ansicht des OLG Schleswig ist eine solche Klausel in einem Bauträgervertrag, die dem Erwerber die Möglichkeit einräumt, gegen freiwillige vollständige Zahlung des Kaufpreises bereits vor der Abnahme die erworbene Wohnung übergeben zu erhalten, unwirksam. Unabhängig von den vertraglichen Regelungen darf der Bauträger freiwillige Zahlungen des Erwerbers nicht annehmen, wenn die Vorgaben der MaBV nicht erreicht sind. Der Bauträger muss diese Zahlungen zurückweisen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Bauträger das Interesse des Käufers an einer möglichst frühzeitigen Übergabe seiner Wohnung entgegen dem Willen des Gesetzgebers ausnutzt. Soweit der Erwerber Zahlungen entgegen den Vorgaben der MaBV bereits freiwillig geleistet hat, ist der Bauträger zur Erstattung verpflichtet. Es bleibt abzuwarten, ob diese Entscheidung rechtskräftig wird.

Autor:

Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch

Düsseldorf, den 18.10.2019

Share on LinkedIn
Share on XING

Ihre Experten für Immobilienrecht

Ob Rechtsanwalt, Schlichter, Experte für Bau-, Banken- oder Gesellschaftsrecht: JASPER-Rechtsanwälte bietet Ihnen eine hochspezialisierte Rechtsberatung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 0211 492590 oder per Post an mail@jasper-law.com.

Kontakt aufnehmen