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 |  Dennis Wiegard

Bauträgervertrag – vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfrist wird nicht eingehalten (Verzug)

Bauträgervertrag - Rechtsanwalt Düsseldorf

Durch die Reform des Bauvertragsrechts wurden Erwerber im Rahmen eines Bauträgervertrags teilweise schutzlos gestellt. Seit dem 01. Januar 2018 besteht eine Schutzlücke für den Fall, dass der Bauträger die vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfrist nicht einhält und das Bauvorhaben einfach nicht fertig wird.

Vorab, was ist ein Bauträgervertrag?

Gemäß § 650u Abs. 1 S. 1 BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks (z.B. Eigentumswohnung) zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen (oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen).

Wer einen Bauträgervertrag abschließt, zahlt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach Baufortschritt bis zu sieben Raten an den Bauträger. Die Zahlungen des Erwerbers werden gesichert durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Erwerber erhält dadurch den schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung, also auf die Übertragung des Eigentums nach Zahlung der Schlussrate.

Was passiert, wenn der Bauträger die vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfrist nicht einhält?

Gemäß § 650k Abs. 3 S. 1 BGB müssen Bauverträge, und gemäß § 650u Abs. 2 BGB auch Bauträgerverträge, verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrages nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Nun kommt es allerdings des Öfteren vor, dass sich gerade Bauträgerprojekte erheblich verzögern. Angeführt werden zuletzt die Corona-Pandemie und/oder die Knappheit von Baumaterial wegen des Ukraine-Kriegs. Die Gründe werden unverständlicher, wenn das Bauvorhaben ohnehin schon ein bis zwei Jahre in Verzug ist.

Selbstverständlich steht dem Erwerber das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten. Mit Erklärung des Rücktritts würde jedoch auch die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht werden, was der einzig insolvenzfeste Anspruch des Erwerbers gegen den Bauträger ist. Der aus dem Rücktritt folgende Anspruch auf Rückzahlung der bisher geleisteten Raten ist nämlich nicht insolvenzfest. Sollte der Bauträger also im Rahmen des Bauvorhabens Insolvenz anmelden, ist dem Erwerber auch mit einer Titulierung des Rückzahlungsanspruchs nicht geholfen, wenn der Erwerber seine Forderung gegen einen insolventen Bauträger lediglich zur Insolvenztabelle anmelden kann. Bei einem Rücktritt könnte es mithin zu einem Totalverlust kommen (Verlust Auflassungsvormerkung/Verlust angezahlter Raten).

Wo besteht denn nun die Schutzlücke und wie könnte der Erwerber geschützt werden?

Erwerber können ihren Bauträger, der seiner Erfüllungs-/Herstellungspflicht zum vertraglich vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt nicht nachkommt, nicht aus wichtigem Grund kündigen.

Eine Kündigung des Bauträgervertrags war bis zum 31. Dezember 2017 möglich. Die aktuelle Schutzlücke im Gesetz befindet sich in § 650u Abs. 2 BGB, denn dort wird seit dem 01. Januar 2018 explizit die Kündigung aus wichtigem Grund ausgeschlossen.

Wenn Erwerber einen Bauträgervertrag aus wichtigem Grund kündigen könnten, würden Erwerber, oft Verbraucher, den Schutz genießen, dass sie bei einer Erklärung der Kündigung zumindest ihren Traum vom Eigenheim weiterverfolgen könnten, da auch die Auflassungsvormerkung im Rahmen der Kündigung bestehen bleibt. Das Bauvorhaben könnte durch einen Dritten/neuen Bauträger weitergeführt werden und der Vertrag müsste nicht rückabgewickelt werden (was ohnehin die ultima ratio sein sollte).

Aktuell können Erwerber lediglich ihren Verzugsschaden – je nach vertraglicher Ausgestaltung auch nur einen pauschalierten Verzugsschaden – gegen den Bauträger geltend machen.

Der neuen Bundesregierung ist es gemäß § 44 GGO (Gemeinsame Geschäftsordnung der Bundesministerien) möglich, binnen fünf Jahren eine Evaluation des neuen Bauvertragsrechts durchzuführen. Es bleibt zu hoffen, dass das Bundesjustizministerium mit dem neuen Bundesjustizminister Dr. Marco Buschmann künftig den Ausschluss der Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 648a in der Verweisung des § 650u Abs. 2 BGB streichen wird. Das „neue“ Bauvertragsrecht bedarf weiterer Verbesserungen und Erneuerungen.

Düsseldorf, den 01. Juni 2022

Autor: Rechtsanwalt Dennis Wiegard

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