Beim Immobilienkauf Schaden anhand der voraussichtlichen („fiktiven“) Kosten abzurechnen?

Ein Wasserschaden nach einem Immobilienkauf beschäftigt nun den Bundesgerichtshof („BGH“) (V. ZR 33/19). Der BGH will hierzu folgende Fragen klären:

1. Darf ein Schadensersatz statt der Leistung (nach §§ 280, 281 Abs. 1 BGB) anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten berechnet werden?

Und 2. ob sich ein Schadensersatzanspruch des allgemeinen Leistungsstörungsrechts auf Vorfinanzierung „in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags“ richten kann. Zu diesen Fragen gibt es innerhalb des BGH (V. Zivilsenat für Kaufrecht und VII. Zivilsenat für Werkvertragsrecht) möglicherweise unterschiedliche Meinungen. Das soll nun geklärt werden.

Spannend sind die Fragen auch für die Praxis deshalb, weil der Bundesgerichtshof (der VII. Zivilsenat, VII. ZR 46/17) im Jahre 2018 für das Werkvertragsrecht seine Rechtsprechung geändert hatte und die fiktive Abrechnung des Schadens verneint hatte. Der V. Zivilsenat des BGH möchte jedoch nach Erläuterungen in der betreffenden öffentlichen Sitzung seiner Vorsitzenden Richterin Christina Stresemann gern für das Kaufrecht die Abrechnung des fiktiven Schadens beibehalten (siehe hierzu FAZ v. 20. März 2020, Nr. 68, S 13). Nun soll die Klärung Widersprüche in der Rechtsprechung verhindern.

Bliebe es bei der Zulässigkeit „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht – wofür wegen der Unterschiede insoweit im Werkvertrags-( hier eventuell Überkompensation für den Besteller) und Kaufrecht einiges spricht -, dann hätte der Beklagte mit seiner Verteidigung keinen Erfolg. Er müsste im Ergebnis den (auch fiktiven) Schaden ersetzen.

Mit einer abschließenden Entscheidung ist erst in mehreren Monaten zu rechnen. Wir berichten weiter.

Dr. Dieter Jasper

Düsseldorf