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 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

Beim Immobilienkauf Schaden anhand der voraussichtlichen („fiktiven“) Kosten abzurechnen?

Ein Wasserschaden nach einem Immobilienkauf beschäftigt nun den Bundesgerichtshof („BGH“) (V. ZR 33/19). Der BGH will hierzu folgende Fragen klären:

1. Darf ein Schadensersatz statt der Leistung (nach §§ 280, 281 Abs. 1 BGB) anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten berechnet werden?

Und 2. ob sich ein Schadensersatzanspruch des allgemeinen Leistungsstörungsrechts auf Vorfinanzierung „in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags“ richten kann. Zu diesen Fragen gibt es innerhalb des BGH (V. Zivilsenat für Kaufrecht und VII. Zivilsenat für Werkvertragsrecht) möglicherweise unterschiedliche Meinungen. Das soll nun geklärt werden.

Im konkreten Fall erwarben die Kläger in 2014 eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Kaufvertrag war geregelt: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Bereits Ende 2014 trat nach der Übergabe Feuchtigkeit im Schlafzimmer auf. Die Käufer forderten den Verkäufer erfolglos unter Fristsetzung auf, die Feuchtigkeit zu beseitigen. Sie verlangen nun vor Gericht von dem Verkäufer sowohl die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten als auch die Feststellung, dass der Verkäufer weitere Schäden ersetzen muss.

Das Landgericht Krefeld hat den Beklagten zur Zahlung verurteilt und dem Feststellungsantrag stattgegeben. Das Oberlandesgericht Düsseldorf („OLG“) hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Der Beklagte will nun mit seiner Revision, die das OLG betreffend die Schadensberechnung anhand „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten zugelassen hat, die Abweisung der Klage insgesamt erreichen.

Spannend sind die Fragen auch für die Praxis deshalb, weil der Bundesgerichtshof (der VII. Zivilsenat, VII. ZR 46/17) im Jahre 2018 für das Werkvertragsrecht seine Rechtsprechung geändert hatte und die fiktive Abrechnung des Schadens verneint hatte. Der V. Zivilsenat des BGH möchte jedoch nach Erläuterungen in der betreffenden öffentlichen Sitzung seiner Vorsitzenden Richterin Christina Stresemann gern für das Kaufrecht die Abrechnung des fiktiven Schadens beibehalten (siehe hierzu FAZ v. 20. März 2020, Nr. 68, S 13). Nun soll die Klärung Widersprüche in der Rechtsprechung verhindern.

Bliebe es bei der Zulässigkeit „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht – wofür wegen der Unterschiede insoweit im Werkvertrags-( hier eventuell Überkompensation für den Besteller) und Kaufrecht einiges spricht -, dann hätte der Beklagte mit seiner Verteidigung keinen Erfolg. Er müsste im Ergebnis den (auch fiktiven) Schaden ersetzen.

Mit einer abschließenden Entscheidung ist erst in mehreren Monaten zu rechnen. Wir berichten weiter.

Dr. Dieter Jasper

Düsseldorf

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