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 |  Dennis Wiegard

Berlin hat (vorerst) den Mietendeckel

Am 30. Januar 2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln), oder plastisch gesagt, den „Mietendeckel“ beschlossen. Ein wesentlicher Inhalt dieses Gesetzes ist, dass bei bestehenden Mietverhältnissen die Mieten für fünf Jahre “eingefroren” sind. Wichtigste Norm ist hierbei § 3 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln:

Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“

Auch bei Neuvermietungen ist gemäß § 3 Absatz 1 Satz 3 ff. und Abs. 2 MietenWoG Bln die Miete zum Zeitpunkt des Stichtages entscheidend. Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der Mietentabelle (Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung als Parameter für den Quadratmeterpreis) in § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln.

Angenommen, Sie sind Vermieter*in einer Eigentumswohnung in Berlin und haben zuletzt für EUR 4,00 pro Quadratmeter vermietet. Der/die Mieter*in stirbt oder zieht aus und eine Neuvermietung wird notwendig. Wie hoch darf nun die Miete sein?

Generell keine Erhöhung möglich?

Doch, hier könnte bei sehr geringen Mieten (unter EUR 5,02 je qm) und moderner Ausstattung die Ausnahme des § 3 Absatz 3 MietenWoG Bln greifen. In diesem Fall darf bei Neuvermietung die neue Miete um einen Euro höher liegen als die vorherige Miete, maximal jedoch bei EUR 5,02. Bei einer Miete von EUR 4,00 je qm (also unter EUR 5,02) müsste also nur noch die Voraussetzung der modernen Ausstattung vorliegen. Was darunter zu verstehen ist, wird in § 6 Absatz 3 Satz. 2 MietenWoG Bln legaldefiniert.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

1. Schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, 2. Einbauküche,
3. hochwertige Sanitärausstattung,
4. Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).

Welche Folgen hat der Mietendeckel für Mieter*in und Vermieter*in?

Die Ausgestaltung des „Mietendeckels“ erfolgt nach dem Wortlaut („verboten“) als Verbotsgesetz i. S. v. § 134 BGB. Das bedeutet für den/die Mieter*in, dass er/sie nur die erlaubte Miete schuldet und die Zahlung des darüberliegenden Mietzinses schlichtweg einstellen kann, ohne sich vertragswidrig zu verhalten.

Aber Sie haben sicher das „vorerst“ in der Überschrift gelesen. Der Nachteil einer Zahlungseinstellung könnte für den/die Mieter*in darin liegen, dass ein Fehler in der Berechnung der erlaubten Miete oder (wonach es eher aussieht) die verfassungsrechtliche Aufhebung des Mietendeckels (die Gesetzgebungskompetenz für einen „Mietendeckel“ liegt vermutlich eher beim Bund und nicht beim Land Berlin) dazu führen können, dass Vermieter*innen erhebliche Nachzahlungsansprüche gegen Mieter*innen oder sogar Kündigungs- und Räumungsansprüche zustehen.

Autor:
Rechtsanwalt Dennis Wiegard

Düsseldorf, den 04.02.2020

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