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 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

BGH: „Halbe-Halbe“ bei Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteilen vom 08. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschieden, dass langjährige Mieter ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten können. Die Mieter müssen sich allerdings dann an den Kosten mit der Hälfte beteiligen. Voraussetzung ist auch, dass sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat.

In den Urteilen des BGH ging es um zwei Fälle aus Berlin. Diese Urteile dürften übertragbar sein auf alle die Wohnungen, die im unrenovierten Zustand bezogen worden (VIII ZR 163/18). Der BGH bestätigt zunächst, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter in Formularmietverträgen unwirksam ist, da den Mietern jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14, Rdnr. 15, Rdnr. 35, BGH vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16, Rdnr. 20).

In dem einen Verfahren (VIII ZR 163/18) überlies die Vermieterin den Mietern bei Vertragsabschluss eine unrenovierte Wohnung. Da sich aus der Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert hatte, forderten sie die Vermieterin auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die Klage blieb erfolglos.

In dem anderen Verfahren (VIII ZR 270/18) verlangte der Mieter von der Vermieterin die Durchführung konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte die Wohnung im unrenovierten Zustand von der Rechtsvorgängerin überlassen bekommen. Mehr als 20 Jahre nach der Überlassung forderte der Mieter die Vermieterin auf, Malerarbeiten in der Wohnung wegen des mangelhaften Renovierungszustandes durchzuführen. Diese Klage hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter in den Fällen, in der ein „vertragsgemäßer Anfangszustand“ verlangt wird, zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann. Der Mieter muss sich andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Soweit nichts Besonderes vorliegt, wird dies regelmäßig – so der BGH – eine hälftige Kostenteilung bedeuten. Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18) führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

Beide Verfahren sind vom BGH an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch weitere Feststellungen zu treffen waren und den Parteien Gelegenheit zur Ergänzung ihres Sachvortrages und Anpassung ihrer Anträge zu geben.

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