Mit Urteil vom 01. April 2021 (Az. 8 U 1099/20) hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabgesetzt werden kann, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden müsse.
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter (Betreiber einer Spielhalle) für die Monate April und Mai 2020 lediglich die Hälfte der Miete überwiesen, da er die Räumlichkeiten seit Ausbruch der Pandemie überhaupt nicht mehr in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzen konnte. Der Vermieter klagte die Zahlung der restlichen Beträge für die Monate April und Mai 2020 ein. Hiergegen wehrte sich der Mieter im Wege der Widerklage. Die vereinbarte Miete sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage um 50% zu reduzieren. Das Kammergericht gab dem Mieter nun recht.
Die Parteien haben den Mietvertrag vor Beginn der Corona-Pandemie geschlossen. Beide Parteien hätten sich also zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorstellen können, dass es zu einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens durch staatliche Beschränkungen kommen könnte.
„Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten. Dabei sei zu vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen im Zuge der Covid-Pandemie vorhergesehen hätten."
Die staatlichen Maßnahmen (Schließungsanordnungen) stellen nach Ansicht des Kammergerichts Berlin dabei kein „normales“ Risiko der Gebrauchsuntauglichkeit dar. Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne daher regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.
„Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren sei. Dabei müsse eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, sondern die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.“
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revisionseinlegung zum BGH ist möglich und wäre allein für eine Klarstellungsfunktion zu begrüßen.
Düsseldorf, den 19.04.2021
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
