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 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

Eigentümer und Haftung

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 18. Dezember 2020 (Az. V ZR 193/19) festgestellt, dass der vermietende Eigentümer (hier auch Teileigentümer) nicht als Zustandsstörer haftet, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum bestehenden Bauteil oder Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Nur wenn man feststellen sollte, dass die Beschaffenheit des Bauteils oder des Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest ursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.

Dieser Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

Ein Gebäude wurde in zwei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. In der einen Einheit befand sich ein Gastronomiebetrieb, während die andere Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis vermietet wurde. Kurz vor Weihnachten – die Außentemperaturen betrugen -20 Grad Celsius – brach in der Zahnarztpraxis eine Kaltwasserleitung. Es entstanden Wasserschäden in Höhe von mehreren EUR 10.000,00 in der gastronomisch genutzten Nachbareinheit. Der klagende Gebäudeversicherer dieser Einheit verlangt nun von dem Eigentümer der anderen Einheit Ersatz des regulierten Schadens.

Im Ergebnis verneint der Bundesgerichtshof hier einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aufgrund des bekannten Sachverhalts. Er hält fest, dass ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich gegeben sein kann. Das sei dann der Fall, wenn von einem Grundbuch im Rahmen privatwirtschaftlicher Nutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann. Das gelte nur, sofern der Eigentümer/Besitzer hierdurch Nachteile erleide, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen (vgl. Senat, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 311/16, NZM 2018, 224, Rdnr. 5 m.w.N.). Über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus – so der BGH – werden auch Störungen durch sogenannte Grobemissionen wie Wasser erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rdnr. 7).

Ein solcher Anspruch kann (in entsprechender Einwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) auch in Betracht kommen, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkung beeinträchtigt wird, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räume ausgehen (BGH a.a.O.).

Entscheidend ist es für die Haftung des Eigentümers, ob es Sachgründe gibt, die ihm oder dem Besitzer (Mieter) die Verantwortung für das Geschehen auferlegen. So kommt es darauf an, ob der Grundstückseigentümer oder – besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei – so der BGH – u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder eine Vorteilsziehung (dazu BGH Urteil vom 09. Februar 2018, Az. V ZR 311/2016; NZM 2018, 224, Rdnr. 7.f m.w.N.). Solche Sachgründe liegen beispielsweise dann vor, wenn Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt oder ein Haus infolge eines technischen Defekts seine elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät (BGH, Urteil vom 11.06.1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70; Urteil vom 01.022008 - V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993).

Der vermietende Eigentümer haftet allerdings nur dann als Zustandsstörer, wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils oder Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann. Er haftet nicht, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil oder Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Zusammenfassend ist damit Eigentümern (auch Sondereigentümern innerhalb einer WEG) anzuraten, die in ihrem Eigentum stehenden Bauteile oder Geräte (auch und gerade wenn sie mitvermietet wurden) stets auf ordnungsgemäße Konstruktion, fachmännische Anbringung und korrekte Wartung zu überprüfen.

Düsseldorf, den 11. Februar 2021

Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper

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