Einführung und Überblick – Teil 1
Erbbaurecht statt Kauf
Wer ein Haus bauen will, muss nicht unbedingt Eigentümer des Grundstücks sein, auf dem das Haus errichtet wird. In Zeiten, in denen Grundstückspreise explodieren und Grundstücke kaum noch zu kaufen sind, erlebt das seit mehr als 100 Jahren im deutschen Recht verankerte Erbbaurecht eine Renaissance.
Grundstück und Haus
Danach kann man Eigentum an dem Grundstück von dem Eigentum an dem darauf befindlichen Haus trennen. Üblicherweise fallen Eigentum an dem Grundbesitz und Eigentum an dem Haus nicht auseinander. Denn der Eigentümer des Grundbesitzes wird automatisch durch die Erstellung eines Bauwerks auf dem Grundbesitz, sofern das Bauwerk fest mit dem Grundbesitz verbunden ist, Eigentümer dieses Bauwerkes. Das Erbbaurechtsgesetz lässt zu, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten das unveräußerliche und vererbliche Recht gewährt, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Die Gewährung von Erbbaurechten ist insbesondere beliebt bei den großen christlichen Kirchen in Deutschland, die über erheblichen Grundbesitz verfügen, den aber nicht veräußern, sondern allenfalls belasten wollen.
Gewerbliche und private Nutzung möglich
Die Belastung mit Erbbaurechten können sowohl für private als auch für gewerbliche Zwecke genutzt werden. In der Praxis allerdings ist die Wohnbebauung wohl der häufigste Fall. Erbbaurechtsverträge können schon vor der Bebauung eines entsprechenden Grundstücks bestellt werden. Das Erbbaurecht kann auf ein für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil dieses Grundstücks erstreckt werden, wenn das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Das Erbbaurecht kann nicht auf einen Teil des Gebäudes, also zum Beispiel auf ein Stockwerk beschränkt werden.
Zeitraum und Erbbauzins
Erbbaurechte werden in der Regel für einen Zeitraum von 50 bis zu 99 Jahren abgeschlossen. In dieser Zeit zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins. Die Verträge können nach Auslaufen verlängert oder erneuert werden. Erbbaurechte können zum Zwecke der Finanzierung beliehen werden, sowie weiterverkauft werden, vererbt oder verschenkt werden. Dies gilt auch für den Grundstückseigentümer als Erbbaurechtsgeber.
Welchen vertragsgemäßen Inhalt ein solcher Erbbaurechtsvertrag haben kann und darf und welche grundsätzlichen Regelungen für den Erbbauzins gelten, erläutern wir in dem zweiten Teil unserer Reihe zum Erbbaurecht, der kurzfristig erscheinen wird.
Düsseldorf, den 21. November 2022
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
