Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil (Az. VIII ZR 40/19) klargestellt, dass nicht jede nachteilige Flächenabweichung schon zu einem Mietminderungsrecht des Mieters führt.
Im konkreten Fall ging es um einen Gewerbemietvertrag einer Ballettschule. Der BGH hat die sogenannte 10-Prozent-Regel noch einmal bekräftigt. Danach ist bei einer Flächenabweichung um weniger als 10 % der vertraglich vereinbarten Mietfläche eine Mietminderung grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Der Mieter muss allerdings konkret darlegen und beweisen, dass durch die Flächenabweichung die vertragsgemäß gebrauchte Mietsache beeinträchtigt ist.
Konkret stellte der BGH unter Verweis auf § 536 Abs. 1 und Abs. 3 BGB fest, dass die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche auch dann ein Sachmangel der Mietsache darstellt, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrages erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Weist – so der BGH weiter – bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter den Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückliegt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat aber in jedem Fall konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).
Im konkreten Einzelfall konnte die Klägerin, die Betreiberin einer Ballettschule, nicht nachweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt worden war. Es reichte – so der BGH – nicht aus, dass die Mieterin behauptete, sie sei wegen der fehlenden Mietfläche wirtschaftlich im Nachteil oder habe Einbußen gehabt. Vielmehr hätte die Mieterin konkret nachweisen müssen, inwieweit die geringere Nutzfläche sie im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt habe, weil sie etwa deswegen Schüler abweisen musste.
In der Praxis ist daher jedem Mieter anzuraten, nach Feststellung möglicher Flächenabweichung genau zu prüfen, ob eine Minderung der Miete möglich ist. Hierzu bedarf es einer fundierten Begründung.
Düsseldorf, den 19. Februar 2021
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
