Bei zahlreichen Bauvorhaben setzt der Bauherr neben Architekten und/oder Fachplanern auch noch sogenannte Projektsteuerer (oder Projektmanager) ein. Die mit ihnen abgeschlossenen Verträge verpflichten den Projektsteuerer mit standardisierten Klauseln regelmäßig zur Übernahme typischer Architektenleistungen der Bauüberwachung. Diese Art der Vertragsgestaltung bürgt für den Projektsteuerer aber das große Risiko, dass er bei mangelhafter Ausführung der Arbeiten gesamtschuldnerisch mit dem Architekten gegenüber dem Bauherrn haftet.
| Axel Kötteritzsch
Haftung des Projektsteuerers neben dem Architekten
In dem vom Oberlandesgericht Celle mit Urteil vom 11. März 2020 (Aktenzeichen 14 U 32/16) entschiedenen Fall hatte der Bauherr für sein Bauvorhaben einen Architekten mit Arbeiten gemäß den Leistungsphasen 1 – 8 HOAI und daneben auch noch zusätzlich einen Projektmanager beauftragt. In dem Vertrag mit dem Projektmanager war unter anderem vereinbart, dass dieser das Bauvorhaben überwachen sowie die Ausführung und Qualitätsstandards prüfen sollte. Zudem war dem Projektsteuerer auch die Koordinierung von Sanierungsmaßnahmen übertragen worden, wobei er die einzuhaltenden Standards und deren Qualität prüfen sollte.
Noch während sich das Bauvorhaben in der Rohbauphase befand, trat massive Schimmelbildung an verschiedenen Bauteilen auf. Der Architekt stimmte die zur Schimmelbekämpfung notwendigen Arbeiten für den Bauherrn mit der Fachfirma ab. In diese Arbeiten band er auch den Projektsteuerer mit ein. Doch auch nach der Behandlung durch die Fachfirma wiesen die betroffenen Bauteile weiterhin Schimmelpilzbefall auf. Erst ein daraufhin zusätzlich eingeschalteter Sachverständiger gab den entscheidenden Hinweis zur endgültigen Beseitigung dieses Mangels.
Die Haftung des Architekten für die Kosten der fehlgeschlagenen Schimmelbekämpfung war unstrittig. Das OLG Celle hat neben dem Architekten aber auch den Projektsteuerer als Gesamtschuldner auf Ersatz dieser Kosten gegenüber dem Bauherrn haften lassen. Aus dem zugrunde liegenden Vertrag ergab sich, dass der Projektsteuerer das Bauvorhaben eben nicht nur hinsichtlich Kosten, Personal und Organisation betreuen sollte. Aus Sicht des Gerichts enthielt der Vertrag des Bauherrn mit dem Projektsteuerer vielmehr typische Architektenziele der Bauüberwachung. Es war daher nach dem Vertrag zufolge Aufgabe des Projektsteuerers, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten und die Leistungen mangelfrei erbracht wurden. Dazu hätten nach Ansicht des OLG Celle auch die technischen Vorgaben zur Schimmelpilzsanierung gehört, welche die eingesetzte Fachfirma offensichtlich nicht umgesetzt hatte.
In der Praxis verwendet der Auftraggeber für die Beauftragung von sogenannten Projektsteuerern (oder auch Projektmanagern) häufig bereist vorformulierte Standardverträge. Danach hat der Projektsteuerer neben dem Architekten eigenständig und eigenverantwortlich typische Leistungen der Bauüberwachung zu erbringen, insbesondere die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik im Rahmen der Bauausführung zu überwachen. Kommt es dann zu Mängeln in der Bauleistung, haftet der Projektsteuerer neben dem Architekten als Gesamtschuldner. Eine für den Bauherrn komfortable Situation, hat er in diesem Fall doch gleich zwei Schuldner zur Hand. Daher ist es für den Projektsteuerer besonders wichtig, dass die von ihm zu erbringende Leistung besonders sorgfältig im Vertrag mit seinem Auftraggeber formuliert ist. Dabei sollte der Projektsteuerer insbesondere vermeiden, dass er die Leistungen des Architekten und/oder der ausführenden Baufirmen für den Auftraggeber zu prüfen oder zu überwachen hat.
Autor:
Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch
Rechtsanwälte für Baurecht & Immobilien in Düsseldorf, Essen & Wuppertal
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