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 |  Dennis Wiegard

Haftung für fehlerhaftes Exposé / fehlerhafte Immobilienanzeige im Internet?

Der Verkauf einer gebrauchten Immobilie erfolgt in der Regel mit einem Haftungsausschluss. Die Immobilie wird mit der Vereinbarung „gekauft wie gesehen“ ohne jegliche Gewährleistung verkauft. Der Verkäufer erklärt zusätzlich, dass ihm keine versteckten Mängel, für die er eine Aufklärungspflicht hätte, bekannt sind.

Wohnt der Käufer jedoch erstmal im neuen (gebrauchten) Heim, dauert es oft nicht lange, bis die ersten Mängel entdeckt werden. So auch in der Entscheidung des BGH (V ZR 274/16) vom 09. Februar 2018: In dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Verkäufer einen 300 Jahre alten Bauernhof in einer Internetannonce/im Exposé als „Luxusimmobile“ bezeichnet, die „nach neustem Stand renoviert worden“ sei. Später wurde im Erdgeschoss des Wohnhauses Feuchtigkeit in den Wänden festgestellt, die auf eine fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperre zurückzuführen war. Für die Instandsetzung wurden Kosten in Höhe von ca. EUR 80.000 ermittelt, die der Käufer nun im Wege des Schadensersatzes vom Verkäufer ersetzt bekommen wollte.

Mangel aufgrund falscher Angaben im Exposé/in der Immobilienanzeige?

Sowohl das OLG Düsseldorf (Vorinstanz) als auch der BGH machen deutlich, dass ein solcher Schadenersatzanspruch nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gestützt werden kann.

„Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder eines Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs.1 Satz 1 BGB (BGHZ 207, 349 Rn. 15, Urteil vom 06. November 2015).“

Die Beschreibungen des Internetexposés hätten sich als vereinbarte Beschaffenheit im notariellen Grundstückskaufvertrag wiederfinden müssen. Der notariellen Beurkundung kommt insofern eine Zäsurwirkung zu.

Mangel, weil sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet

Die fehlenden Horizontalsperren und die sich hieraus ergebende Feuchtigkeit in den Wänden des Erdgeschosses begründen jedoch einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aufgrund der Feuchtigkeit in den Wänden ist das Gebäude nicht für die Verwendung zu Wohnzwecken geeignet. Grundsätzlich steht dem Käufer ein Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer zu. Diesem Anspruch steht jedoch der vertraglich wirksam vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung entgegen, sofern der Mangel vom Verkäufer nicht arglistig verschweigen wurde (§ 444 BGB). Dass der Käufer dadurch wiederum in die schwierige Lage gebracht wird, dem Verkäufer die Arglist nachweisen zu müssen, darüber hatten wir bereits berichtet (Aufklärungspflichten Teil 1 und Teil 2). Vor der notariellen Beurkundung (der Notar ist Neutralität verpflichtet) empfehlen wir daher die anwaltliche Prüfung des späteren Grundstückkaufvertrages.

Rechtsanwalt Dennis Wiegard

Düsseldorf, den 06. November 2019

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