Immobilien und Erben
Jeder hat es gehört oder selbst erlebt: Eine Person stirbt. Im Nachlass befinden sich Immobilien. Die Erben streiten sich. Die Immobilien „leiden“. Vermögenswerte werden vernichtet. Täglich werden in Deutschland tausende Immobilien vererbt. Die Praxis zeigt, dass viele Erblasser wenig oder keine ausreichenden Überlegungen darüber angestellt haben, was mit ihren Immobilien geschehen soll.
Wir wollen in einer dreiteiligen Serie aus der Praxis berichten und erläutern, wie man Streit über die Zuordnung oder die Verwertung von Immobilien im Erbfall vermeiden kann. Dazu geben wir einige Tipps, deren Umsetzung keine großen Mühen macht.
Vorüberlegungen
Eine Immobilie ist für viele ihr größter Vermögensgegenstand. Doch leider fehlt es oft an der rechtlichen und steuerlichen Vorsorge in Bezug auf den Erbfall. Das kann sich bitter rächen: Die Erben sind sich nicht einig, wie man mit der Immobilie umgehen soll. Das Finanzamt verlangt vermeidbare Steuern.
Um jeglichen Streit über den Nachlass unter den Erben später zu vermeiden, hat sich der Erblasser zunächst Gedanken darüber zu machen, was er mit seinen Immobilien zu tun gedenkt. Er kann Immobilien zu Lebzeiten auf seine Erben übertragen, belastet mit einem Nießbrauch. Die Nutzungen aus den Immobilien (z.B. Mieten) stehen ihm bis zu seinem Tode zu. Der Erblasser kann in seinem Testament genau verfügen, was mit dieser oder jener Immobilie geschehen soll: er kann sie einzelnen Erben zuweisen. Das hat den Vorteil, dass die Erben nicht über den Willen des Erblassers spekulieren müssen. Er kann andere, sehr individuelle Anordnungen treffen.
Konzept
Im nächsten Schritt geht es an die konzeptionelle Gestaltung der Dokumente (Übertragungsvertrag, Testament, Erbvertrag, Ehevertrag etc.). Und bereits hier werden viele Fehler gemacht. Denn nicht nur erbrechtliche Regeln sind zu beachten, sondern auch familienrechtliche, unterhaltsrechtliche und steuerrechtliche. Immer wieder erleben Erben beispielsweise böse Überraschungen, weil sie vom Finanzamt zur Erbschaftssteuer herangezogen werden. Dass diese Steuern bei kluger Gestaltung der notwendigen Dokumente und Verträge vermeidbar gewesen wären, schmerzt dann umso mehr. Dabei ist die zu erledigende Arbeit gar nicht so schwer. Obwohl jeder Fall anders ist und auch separat betrachtet werden sollte, gibt es viele Prüflisten, Muster und weitverbreite Fallgestaltungen, die für die eigene Konzeptgestaltung sehr hilfreich sein können. Man muss sich nur die Mühe machen, hier ausreichend Aufmerksamkeit, Muße und Entschlusskraft aufzuwenden.
Im zweiten und dritten Teil unserer Serie werden wir darlegen, wie das gefundene Konzept bestmöglich umgesetzt werden kann (2) und was zu tun ist, wenn es doch nicht so klappt wie vorgesehen (3).
Düsseldorf, 14. April 2021
Autor: Dr. Dieter Jasper
