Alle Immobilien Eigentümerinnen und Eigentümer, die mehr als ein Objekt ihr Eigentum nennen dürfen, sollten sich mit der Frage der rechtlich sicheren Gestaltung ihres Portfolios auseinandersetzen. Denn selbst wenn das Portfolio übersichtlich ist und nur zwei oder wenig mehr Objekte enthält, stellen sich eine Reihe von Fragen, die man in rechtlicher (aber auch in steuerrechtlicher) Hinsicht überprüfen muss. Denn tut man das nicht, drohen nicht nur rechtlich ungewollte Konstruktionen, sondern können sehr teuer werden und damit die gewünschte Rendite entfallen lassen, wenn man nicht gar Verluste einfährt.
So stellt sich zunächst die Frage, in welcher Rechtsform die Objekte gehalten werden sollen. Soll es eine Personengesellschaft sein, also eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Kommanditgesellschaft? Oder soll es eine – was seltener vorkommt – Kapitalgesellschaft sein, in Form einer GmbH oder einer AG? Dabei stellen sich nicht nur rein steuerliche Fragen, wie oft vermutet wird, sondern auch handfeste zivilrechtliche Gestaltungsvarianten, die den späteren Umgang mit diesem Portfolio, seine Umgestaltung und/oder seine Übertragung auf einen Dritten oder die Erben möglich machen.
So hatten wir bereits in unserem BLOG-Beitrag vom 13. März 2023 erläutert, wie Vermögensnachfolge bei Immobilien erfolgen kann: durch Nießbrauch, durch dingliches Wohnrecht, oder über eine Rente. In all diesen Fällen behält der Übertragende gewisse Rechte, die seine finanzielle Position für die Zukunft absichern.
Unsere Beratungspraxis zeigt, dass diese Überlegungen bei vielen Immobilienbesitzern entweder gar nicht oder jedenfalls viel zu spät angestellt werden. Dem kann man abhelfen: wir empfehlen, dass sich jeder Immobilieneigentümer – unabhängig von der Frage, wie viele Immobilien er besitzt – zu den Fragen der Gestaltung, in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, des Managements und der späteren Übertragung (auch im Rahmen von letztwilligen Verfügungen und Testamenten etc.) beraten lässt. Dabei ist es manchmal dringend anempfohlen, nicht die allseits bekannten Helfer in steuerlichen und rechtlichen Dingen zu konsultieren, sondern sich mit hochspezialisierten Experten abzustimmen. Das hat den großen Vorteil, dass diese Experten neben der Fachkompetenz auch unabhängig sind und somit das notwendige Vertrauen mitbringen, dass man für so wichtige und insbesondere wertvolle Entscheidungen und Konstruktionen benötigt. Darüber hinaus sind solche Konstruktionen oft Streit vermeidend im Hinblick auf erbrechtliche Gestaltungen, die der Übertragende jederzeit wieder ändern kann, je nach Lebenssituation.
Wir als JASPER Rechtsanwälte sind hochspezialisiert in dem Gebiet der Immobilien-Betreuung, von der rechtlichen Bestandsaufnahme über die richtige rechtliche Konstruktion bis zu maßgeschneiderten rechtlichen (und steuerrechtlichen) Lösungen für Übertragungen zu Lebzeiten oder von Todes wegen.
Düsseldorf, den 12. Juni 2023
Dr. Dieter Jasper