Erfahrungen & Bewertungen zu JASPER Rechtsanwälte
 |  Dennis Wiegard

Lockdown – Corona-bedingte Schließung von Geschäften (Mietminderung, ja oder nein?)

In Deutschland gibt es mittlerweile über 20.000 „Corona-Tote“. Zuletzt waren es 590 Todesfälle an einem Tag. Da die Zahlen so hoch wie nie sind, wird der Lockdown „light“ am Mittwoch (16.12.2020) zu einem harten Lockdown. Die Schließungen von Einzelhandels- und sonstigen Gewerbebetrieben werden erhebliche Umsatzeinbußen gerade während des Weihnachtsgeschäfts für die jeweiligen Unternehmen zur Folge haben.

Fraglich ist daher, ob die Lockdown-bedingte Schließung den Gewerbemieter zu einer Mietminderung berechtigt

Auch wenn die Pandemie bereits seit über einem Jahr grassiert, existiert leider noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Thematik. Im Folgenden möchte ich Ihnen aufzeigen, wie unterschiedlich die unteren Instanzen diese Rechtsfrage der Mietminderung bisher lösen:

Mietminderung (-)

Die nachfolgenden Landgerichte haben entschieden, dass die gewerbliche Miete in voller Höhe zu entrichten ist und eine Mietminderung nicht in Betracht kommt:

Das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 03.07.2020, Az. 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020, Az. HK O 17/20) lehnten Mietminderungen aufgrund von behördlichen Schließungsanordnungen ab und rekurrierten dabei auf eine 20 Jahre alte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16.02.2020, Az. XII ZR 297/97). Der für eine Mietminderung benötigte Mangel liege nicht vor, da die gemietete Fläche weiterhin nutzbar ist. Die ausbleibenden Erlöse liegen allein im Risikobereich des Mieters.

Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können […] nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich.“

Das Landgericht Lüneburg (Urteil vom 17.11.2020, Az. 5 O 158/20) ergänzte, dass kein zum Einbehalt des Mietzinses berechtigter Mangel vorliege, weil die öffentlich-rechtliche Anordnung zur Schließung der Geschäfte vielmehr zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung erfolgte und die Ladenlokale grundsätzlich weiter nutzbar waren.

Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 05.10.2020, Az. 2-15 O 23/20) entschied nicht nur, dass wegen der Covid-19-Pandemie kein Mangel der Mietsache vorliegt und damit eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ausscheidet. Das Landgericht versagte dem Mieter zusätzlich eine Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage). Bei der Klägerin handelte es sich um einen Großfilialisten. Die temporäre Schließung im März/April 2020 sei für die Klägerin nicht existenzbedrohend und das Festhalten am Mietvertrag mithin nicht unzumutbar gewesen. Das Landgericht Stuttgart (Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20) lehnte aus den gleichen Gründen eine Vertragsanpassung ab.

Mietminderung (+)

Anders sieht es das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20). Die Richter erkannten die behördlich angeordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts als Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB an.

Um zu diesem Ergebnis zu gelangen, griffen die Richter besonders tief in die Mottenkiste und beriefen sich auf eine Entscheidung des Reichsgerichts vom 09.11.1915 (Rep. III 145/15). Danach war aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Anordnung zur Schließung eines Lokals der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache aufgehoben. Die Schließung des Lokals erfolgte 1915, weil die Lokalität nicht unwesentlich als Tanzbar genutzt wurde und nach Beginn des ersten Weltkrieges Tänze polizeilich stark eingeschränkt wurden. Das Landgericht München verglich dies mit den Einschränkungen eines Möbelgeschäftes während der behördlichen Corona-bedingten Schließungen im April bis Juni 2020. Die Mietminderungen erfolgten je nach Auswirkung für das Möbelgeschäft unterschiedlich. Von 80% im April, über 50% im Mai zu 15% im Juni 2020.

Keine Mietminderung, aber dennoch Anpassung des Mietzines

Eine Fotografin hatte am Landgericht München I ähnlichen Erfolg (Urteil vom 05.10,2020, Az. 34 O 6013/20). Die behördlichen Schließungen wurden vom Landgericht als „unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs“ gewertet worden, sodass das Gericht kurzerhand eine Vertragsanpassung über § 313 Abs. 1 BGB vornahm (kein Mangel notwendig) und die Miete für eineinhalb Monate um die Hälfte reduzierte. Dieser Ansicht schloss sich das Landgericht Mönchengladbach mit Urteil vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20 an.

Zusammenfassend bleibt abzuwarten, wie die einzelnen Oberlandesgerichte die Fälle entscheiden werden. Eine Klarstellung des Gesetzgebers folgt mit dem harten Lockdown nun auch endlich, nachdem eine klare Regelung im März/April 2020 versäumt wurde. Damals wurde nur ein Kündigungsmoratorium beschlossen. Nach einer Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidenten:innen der Länder wurde gestern (13.12.2020) die künftige Gesetzesänderung auch schon beschlossen. Es soll eine widerlegbare Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage im § 313 BGB verankert werden. Über diese widerlegbare Vermutung haben sodann wiederum die Obergerichte zu entscheiden. Es deutet sich daher eine Abwicklung an, wie es das Landgericht München I am 05. Oktober 2020 und das Landgericht Mönchengladbach am 02.November 2020 vorgenommen haben (Abschnitt 3). Selbstverständlich bleibt die endgültige Gesetzesformulierung abzuwarten. Für bereits anhängige Streitigkeiten ist die anstehende Wertung des Gesetzgebers möglichst unverzüglich in bereits rechtshängige Verfahren einzubringen oder bei Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern zu berücksichtigen.

Wir werden weiter berichten.  

Rechtsanwalt Dennis Wiegard

Düsseldorf, der 14. Dezember 2020

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