In Deutschland gibt es mittlerweile über 20.000 „Corona-Tote“. Zuletzt waren es 590 Todesfälle an einem Tag. Da die Zahlen so hoch wie nie sind, wird der Lockdown „light“ am Mittwoch (16.12.2020) zu einem harten Lockdown. Die Schließungen von Einzelhandels- und sonstigen Gewerbebetrieben werden erhebliche Umsatzeinbußen gerade während des Weihnachtsgeschäfts für die jeweiligen Unternehmen zur Folge haben.
Fraglich ist daher, ob die Lockdown-bedingte Schließung den Gewerbemieter zu einer Mietminderung berechtigt
Auch wenn die Pandemie bereits seit über einem Jahr grassiert, existiert leider noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Thematik. Im Folgenden möchte ich Ihnen aufzeigen, wie unterschiedlich die unteren Instanzen diese Rechtsfrage der Mietminderung bisher lösen:
Mietminderung (-)
Die nachfolgenden Landgerichte haben entschieden, dass die gewerbliche Miete in voller Höhe zu entrichten ist und eine Mietminderung nicht in Betracht kommt:
Das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 03.07.2020, Az. 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020, Az. HK O 17/20) lehnten Mietminderungen aufgrund von behördlichen Schließungsanordnungen ab und rekurrierten dabei auf eine 20 Jahre alte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16.02.2020, Az. XII ZR 297/97). Der für eine Mietminderung benötigte Mangel liege nicht vor, da die gemietete Fläche weiterhin nutzbar ist. Die ausbleibenden Erlöse liegen allein im Risikobereich des Mieters.
„Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können […] nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich.“
Das Landgericht Lüneburg (Urteil vom 17.11.2020, Az. 5 O 158/20) ergänzte, dass kein zum Einbehalt des Mietzinses berechtigter Mangel vorliege, weil die öffentlich-rechtliche Anordnung zur Schließung der Geschäfte vielmehr zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung erfolgte und die Ladenlokale grundsätzlich weiter nutzbar waren.
Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 05.10.2020, Az. 2-15 O 23/20) entschied nicht nur, dass wegen der Covid-19-Pandemie kein Mangel der Mietsache vorliegt und damit eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ausscheidet. Das Landgericht versagte dem Mieter zusätzlich eine Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage). Bei der Klägerin handelte es sich um einen Großfilialisten. Die temporäre Schließung im März/April 2020 sei für die Klägerin nicht existenzbedrohend und das Festhalten am Mietvertrag mithin nicht unzumutbar gewesen. Das Landgericht Stuttgart (Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20) lehnte aus den gleichen Gründen eine Vertragsanpassung ab.
