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 |  Dennis Wiegard

Mängel während der Bauphase? Grundlagen der Haftung bei Werkverträgen vor Abnahme

Bei der Errichtung von (Bau-)Werken entstehen Mängel. Das ist üblich, menschlich und in der Regel kaum zu verhindern. Oft sind die Mängel von einem geringen Ausmaß, sodass es zwischen den Parteien möglich ist, eine einvernehmliche und für alle Parteien vernünftige Lösung zur Mängelbeseitigung zu finden. Sind die Mängel größer, sollten Sie uns möglichst schnell kontaktieren und sich baubegleitend beraten lassen.

Gut zu wissen für Sie als Auftraggeber*in/Bauherr*in wäre aber, welche Mängelrechte nach § 634 BGB Ihnen überhaupt vor Abnahme des Werkes zustehen?

Mängelrechte nach § 634 BGB können grundsätzlich erst nach Abnahme des Werkes mit Erfolg geltend gemacht werden. Beurteilungszeitpunkt der Mangelfreiheit ist demnach die Abnahme (Zäsur). Bis zu Abnahme können Auftragnehmer*innen frei wählen, wie der Anspruch auf mangelfreie Herstellung erfüllt wird. Der Begriff „Nacherfüllung“ indiziert bereits, dass es sich bei §§ 634, 635 BGB um Rechte nach erfolgter Herstellung des Werkes handelt. Auch der Beginn der Verjährungsfrist von Mängelrechten erfolgt in der Regel mit der Abnahme.

Gibt es keine Ausnahmen? Sind Auftraggeber*innen vor Abnahme schutzlos gestellt?

Es gibt Ausnahmen. Bei Bauverträgen nach der VOB/B bestehen sämtliche Ansprüche abweichend vom Gesetz bereits vor Abnahme. Auf das Momentum der Abnahme kommt es beispielsweise auch nicht mehr an, wenn Auftraggeber*in und Werkunternehmer*in getrennte Wege gehen und sich das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis gewandelt hat (vgl. BGH, Urteile vom 19.01.2017 Az. VII ZR 301/13; VII ZR 235/17). Es geht dann quasi „nur noch um das Geld“ und nicht mehr um die Erbringung des Werkes.

Schutzlos sind Auftraggeber*innen vor Abnahme natürlich nicht. Sie können nur keine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, bevor die Frist zur Fertigstellung des Werkes abgelaufen ist. Nach Ablauf der Fertigstellungsfrist können Auftraggeber*innen ihre Ansprüche (Schadensersatz, Rücktritt etc.) ganz normal über das allgemeine Schuldrecht (§ 280 ff. BGB) geltend machen. Dabei helfen wir Ihnen gerne.

Eine weitere Ausnahme wird noch über den § 323 Abs. 4 BGB hergeleitet. Danach können Auftraggeber*innen auch schon vor Fälligkeit des Erfüllungsanspruches die Mängelbeseitigung fordern, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. In der Praxis wäre das der Fall, wenn der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin die Beseitigung der Mängel verweigert und die Mängel daher zwangsläufig auch nach Fälligkeit des Anspruchs nicht beseitigt werden. Es kann auch eine sofortige Mängelbeseitigung geboten sein, weil das Bauvorhaben ansonsten ernsthaft gestört ist und Auftragnehmer*innen nicht zugemutet werden kann, die Schäden eintreten zu lassen (begründeter Hinweis auf Dringlichkeit).

Nach Abnahme wäre bei Mängeln das Gewährleistungsregime der § 634 ff. BGB anzuwenden.

Ihre Interessen können mithin zu jedem Zeitpunkt der Werkerstellung gewahrt werden.

 

Autor: Rechtsanwalt Dennis Wiegard

Düsseldorf, den 14. Oktober 2020

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