In manchen Gebieten innerhalb der Bundesrepublik Deutschland (so zum Beispiel in Berlin, Hamburg, Hessen) hatte sich die Praxis verbreitet, die Maklerkosten allein vom Käufer zahlen zu lassen. Dem hat der Bundesgesetzgeber nun einen Riegel vorgeschoben und ordnet an (wie das auch in anderen Teilen des Bundesgebietes bisher schon üblich ist), die insgesamt entstehenden Maklerkosten hälftig auf die Parteien des Hauptvertrages zu verteilen. Diese Regel wird als Halbteilungsprinzip oder Halbteilungsgrundsatz bezeichnet (vgl. dazu näher Fischer; Die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien, NJW 2020, Seite 3553 ff.).
Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung (siehe Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten vom 12. Juni 2020, BGBl. 2020 I 1245) vermeiden, dass faktisch nur der Käufer – obwohl er den Makler gar nicht beauftragt hat – die Maklerkosten trägt. Der Verkäufer soll nunmehr – wenn er sich eines Maklers bedient – zumindest die hälftigen Kosten tragen müssen (§§ 656 c – 656 d Abs. 1 Satz 1 BGB). So dürfte der Verkäufer schon darauf achten, dass die Maklerkosten sich im Rahmen halten.
Sachlich ist diese Regelung nur anzuwenden auf Maklerverträge betreffend die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohn- und Einfamilienhäuser. Ein mündlicher Maklervertrag reicht nicht aus. Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 126 b BGB). Das bedeutet, dass der Austausch der Erklärungen per E-Mail genügt. Wird diese Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig, er entfaltet also gar keine Rechtswirkung.
Bei diesem Halbteilungsgrundsatz handelt es sich um eine Verbraucherschutzbestimmung (Bundestagsdrucksache 19/19203,20). Der Käufer muss Verbraucher sein. Ob der Verkäufer eine natürliche oder juristische Person ist, also beispielsweise ein professioneller Makler, ist für die Anwendung dieses Halbteilungsgrundsatzes irrelevant.
Ist der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, ist die Maklerprovision hälftig auf den Käufer und auf den Verkäufer zu verteilen (§ 656 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Abweichende Vereinbarungen davon sind unwirksam (§ 656 c Abs. 2 Satz 1 BGB). Um Umgehungen dieser Regelungen zu vermeiden, hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, dass der Makler nur dann (sollte der Verkäufer den Makler beauftragt haben) die Provision vom Käufer verlangen kann, wenn der Verkäufer seinerseits seinen Teil der Provision an den Makler gezahlt hat.
Man hat mit diesen neuen Regelungen die Parteiautonomie zugunsten der Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern eingeschränkt. Diese Einschränkung geht zu Lasten der Maklerbranche. In der Begründung zu diesem Gesetzentwurf schätzt die Bundesregierung aufgrund dieser Neuregelungen Umsatzrückgänge bei Maklern in Höhe von jährlich etwa EUR 75 Mio.
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
Düsseldorf, den 27. November 2020
