Mietkürzungen im Lockdown? Prüfung im Einzelfall!
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat in einer Verhandlung am 01. Dezember 2021 (Aktenzeichen XII ZR 8/21) zum Thema Mietkürzungen im Corona-Lockdown eine erste Richtung vorgegeben. Das Urteil des BGH wird im Januar 2022 erwartet. Bereits jetzt lässt sich allerdings schon eine Tendenz feststellen: Es wird keine einheitliche Regelung (beispielsweise Hälfte/Hälfte-Regelung) geben. Im Ergebnis wird vielmehr der Einzelfall genau zu betrachten sein. Zu dieser Problematik hatten wir bereits berichtet (https://jasper-law.com/blog/coronabedingte-schliessung-lediglich-haelftige-gewerbemiete-geschuldet).
Ausgangsfall war eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) in Dresden (Urteil vom 24. Februar 2021, Aktenzeichen 5 U 1782/20). Das OLG hatte zusammenfassend eine sogenannte Halbe/Halbe-Regelung konstatiert, wonach die Hälfte einer Monatsmiete vom Mieter an den Vermieter zu zahlen war. Diese Regelung, die in den letzten Monaten auch vergleichbar von anderen Gerichten diskutiert und auch so entschieden wurde, scheint aber grundsätzlich vom Tisch zu sein. Der Senat des BGH hat in der mündlichen Verhandlung vom 01. Dezember 2021 zu verstehen gegeben, dass diese Regelung zu pauschal sei. Der Senat deutet an, dass es immer eine Frage des Einzelfalls sei, ob und inwieweit die Miete aufgrund des Corona-Lockdowns zu mindern sei.
Nun stellt sich aber die Frage, was, das Urteil im Januar 2022 wird hierzu voraussichtlich mehr Informationen geben, bei einer Betrachtung des Einzelfalls zu bedenken ist. Dazu dürften zählen: die gesamte wirtschaftliche Lage des Mieters, insbesondere auch, ob irgendwelche Umsatzeinbußen zu verzeichnen waren. Auch muss geprüft werden, in welchen wirtschaftlichen Verhältnissen sich der Mieter befindet. Hat er also beispielsweise Aufwendungen erspart, da er Kurzarbeitergeld bezogen hat? Oder hat er seinen Wareneinkauf im Rahmen des Lockdowns massiv reduziert? Auch ist zu prüfen, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, und was der Mieter selbst unternommen hat (Mitarbeiter entlassen oder in Kurzarbeit geschickt, Online-Vertrieb eingerichtet), um diese Verluste auszugleichen.
Mietern wie Vermietern ist daher dringend angeraten, diese Kriterien für den eigenen Fall genau zu prüfen und sie gegebenenfalls „beweissicher“ aufzubereiten, um für bereits entstandene Verluste oder bei einem weiteren Lockdown entsprechende Mietkürzungen tatsächlich durchsetzen zu können. Hierzu bedarf es aus unserer Sicht vorausschauender anwaltlicher Beratung, um bereits vorab die notwendigen Voraussetzungen für Verhandlungen zwischen den Parteien und/oder für eine gerichtliche Auseinandersetzung zu schaffen.
Wir können Ihnen bei der Aufbereitung und einer späteren Durchsetzung gern helfen.
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
Düsseldorf, den 02. Dezember 2021