Erfahrungen & Bewertungen zu JASPER Rechtsanwälte
 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

Schadensersatz bei Baumängeln

Wie gehe ich bei Baumängeln vor?

Der häufigste Fall wird vorliegen, wenn ich als Besteller selbst bemerke, dass an meinem Bau ein Mangel vorliegt. Mängel kann es an jedem Teilgewerk geben. Sobald ich als Bauherr einen Mangel bemerke, muss ich mich hierzu selbstverständlich äußern. Dabei ist es empfehlenswert, dass ich mich, wenn ich sowieso Fachleute für mich engagiert habe, wie beispielsweise einen Architekten oder einen privaten Bauleiter, diesen über den offensichtlichen Mangel informiere.

Die andere Variante ist die Tatsache, dass der von mir eingesetzte Bauleiter oder Architekt Mängel feststellt, die ich als Laie gar nicht sehe. Sofort müssten dann diese Baumängel möglichst mit Hilfe eines Fachmanns aufgenommen, d. h. dokumentiert werden. Dazu bedarf es in der Regel genauer Protokolle, Vermessungen, möglicherweise auch sofort die Einschaltung eines Gutachters und eine Fotodokumentation. Gleichzeitig bitte ich meinen Fachmann (oder ich mache das selbst) den Baumangel gegenüber meinem Vertragspartner, also dem Unternehmer, anzuzeigen und ihn mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung aufzufordern. Wenn ich hier unsicher bin, empfiehlt es sich, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, der dafür sorgt, dass sowohl die Anzeigen korrekt sind als auch die Frist angemessen der Rechtsprechung konform gesetzt wird.

Wer zahlt bei Baumängeln?

Grundsätzlich ist es so, dass bis zur Abnahme der Werkunternehmer die Pflicht hat, den Bau vertragsgemäß zu erstellen. Bis dahin hat der Besteller einen Erfüllungsanspruch. Er kann sich also darauf berufen, dass das vertraglich vereinbarte von dem Werkunternehmer bisher noch nicht erbracht wurde.

Hat eine Abnahme stattgefunden und der Mangel stellt sich nach dieser Abnahme heraus, kann der Bauherr Gewährleistungsansprüche geltend machen. Hierzu muss er den Bauunternehmer zunächst auffordern, innerhalb einer gewissen Frist den Baumangel zu beseitigen. Der Besteller, der das Werk behält, und den Mangel beseitigen lässt, kann die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt verlangen.

Beseitigt der Unternehmer trotz Fristsetzung die Mängel nicht, kann der Besteller Schadensersatz von dem Unternehmer verlangen. Das ist der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB. Der Besteller hat zudem grundsätzlich weiterhin das Recht, Vorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB zu fordern, wenn er den Mangel beseitigen will.

Wie lange kann man Baumängel reklamieren?

Befinde ich mich noch vor der Abnahme als Besteller, kann ich reklamieren, dass der Unternehmer seine Arbeit noch nicht vollständig erledigt hat. Hierbei handelt es sich juristisch gesehen nicht um einen Gewährleistungsanspruch, sondern um einen Erstellungsanspruch (Erfüllungsanspruch). Theoretisch muss der Unternehmer so oft und solange versuchen diesen Baumangel abzustellen, bis der Mangel auch zur Zufriedenheit des Bestellers abgestellt ist.

Hat die Abnahme allerdings schon stattgefunden und der Besteller stellt bei einem Bauwerk einen Mangel fest, dann hat er seinen Gewährleistungsanspruch gegen den Unternehmer binnen einer Frist von fünf Jahren ab der Abnahme geltend zu machen. Bei unwesentlichen Arbeiten an einem Gebäude beträgt die Frist nur zwei Jahre.

Der Besteller lässt den Mangel beseitigen.

Der Besteller entscheidet sich, am Werk festzuhalten und den Mangel nicht zu beseitigen.

Der Besteller lässt den Mangel beseitigen.

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel beseitigen lässt, kann die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt verlangen. Vor Begleichung der Kosten kann der Besteller Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen. Darüber hinaus hat der Besteller, der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB verlangt hat, grundsätzlich weiterhin das Recht, Vorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB zu fordern, wenn er den Mangel beseitigen will. Die von dem neuen Werkunternehmer gestellte Rechnung dürfte diesen Schaden sehr gut abbilden.

Der Besteller entscheidet sich, am Werk festzuhalten und den Mangel nicht zu beseitigen.

Der Besteller, der am Werk festhält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt. Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass die Mängel beseitigt wurden, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen.

Der Schaden kann in Anlehnung an § 634 Nr. 3, § 638 BGB auch in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird. Maßstab ist danach die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses.

In diesem Fall kann der Besteller im Rahmen eines Schadensersatzes statt der Leistung seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (§§ 634 Nr. 4, § 280, 281 BGB).

Siehe hierzu die maßgebliche Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/2017).

Düsseldorf, den 25. März 2022

Autor: Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper

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