BGH Entscheidung
Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem viel beachteten Urteil vom 15. September 2023 (V ZR 77/22) zu Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers Stellung genommen. Der Verkäufer darf sich nicht allein damit begnügen, Unterlagen in einen virtuellen Datenraum einzustellen, um damit seiner Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer nachzukommen. In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer ohne Hinweis drei Tage vor Kaufvertragsabschluss weitere wichtige Dokumente in den Datenraum eingestellt. Damit war der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen. Er darf nicht erwarten, dass der Käufer sich kurz vor dem Notartermin noch einmal im Datenraum umsieht, um dort aktuelle Informationen zu prüfen.
Sachverhalt
Entscheidend für den BGH ist, ob der Verkäufer im Einzelfall berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die Informationen im Datenraum auch tatsächlich zur Kenntnis nimmt und in seiner Kaufentscheidung einbeziehen wird. Denn nur dann ist eine gesonderte Aufklärung durch den Verkäufer nicht erforderlich. Neben der Bedeutung der Information ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Käufer eine Due Diligence Prüfung durchführt, wozu er allerdings gesetzlich nicht verpflichtet ist.
Nicht jeder Immobilienverkauf wird durch eine umfangreiche Due Diligence Prüfung begleitet. Aber hat der Verkäufer ausreichend aufgeklärt? Grundsätzlich – so der BGH – kann der Verkäufer seine Pflicht zur Offenbarung von (den Kauf entscheidenden) Umständen nicht dadurch erfüllen, dass er dem Käufer die Möglichkeit zur Verschaffung von Kenntnissen über diese Umstände gibt. Also einfach nur einen Datenraum einrichten und den mit Informationen bestücken, reicht nicht aus. Der Verkäufer hat seine Pflicht nur dann erfüllt, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. In allen anderen Fällen muss der Verkäufer den Käufer auf diesen wichtigen Umstand hinweisen. Tut er das nicht, besteht die Gefahr, dass er sich wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schadensersatzpflichtig macht (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB).
Bedeutung in der Praxis
Aber was genau bedeutet das für die Praxis: Der Verkäufer einer Immobilie wird gut beraten sein, sämtliche ihm bekannten Informationen zur Immobilie dem Käufer nachweislich zukommen zu lassen, damit der Käufer sie prüfen kann. Im Zweifel wird er den Käufer auf besonders wichtige Sachverhalte oder Informationen hinweisen müssen, ansonsten droht die Verletzung der Aufklärungspflicht. Die Vorlage von unrichtigen oder unvollständigen Informationen stellt in jedem Fall deren Verletzung dar. Das Verschweigen von Tatsachen hingegen begründet regelmäßig nur dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Aber darauf sollte man es nicht ankommen lassen, daher: alle Informationen zur Verfügung stellen und solche, die für die Kaufentscheidung wesentlich erscheinen, besonders benennen oder hervorheben.
Düsseldorf den 16. November 2023
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper