Will man ein Grundstück kaufen oder verkaufen, muss man wegen dieses Vertrages zum Notar. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegen die Abmachungen der Parteien, d.h. alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH), zuletzt BGH, Urteil vom 29.01.2021, V ZR 139/19, dort Randzahl 8). Zusammengefasst muss danach alles beurkundet werden, was nach dem Willen der Parteien Inhalt des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts werden soll. Daher bedürfen bei einheitlichen Rechtsgeschäften, die sich aus beurkundungsbedürftigen und für sich genommen nicht beurkundungspflichtigen (Dokumente zur Veranschaulichung des Sachverhalts) Teilen zusammensetzen, auch alle Teile der Beurkundung (BGH wie vor). Dann stellt sich allerdings die Frage, wann liegt ein einheitliches und dann beurkundungsbedürftiges Rechtsgeschäft vor. Hierzu hat der BGH ein Urteil veröffentlicht, das für die Praxis Bedeutung haben dürfte (s. hierzu auch der Aufsatz von Rechtsanwalt und Notar Dr. Klaus J. Müller, Beurkundungsbedürftigkeit verbundener Verträge bei Grundstücksgeschäften, NJW 2021, Seite 2477 ff.).
Der BGH erklärt unter Bezugnahme auf seine bisherige Rechtsprechung, dass die Frage, ob ein einheitliches und damit insgesamt nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtiges Rechtsgeschäft vorliegt, sich nach dem Willen der Vertragsparteien richtet. Es muss also geprüft werden, ob eine von den Parteien gewollte Verknüpfung des Grundstücksgeschäfts mit dem für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft vorliegt; das unterliegt nach dem BGH tatrichterlicher Würdigung, und dabei sind alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu berücksichtigen (BGH wie vor).
Der BGH hat nun eine Maßgabe formuliert, die auch in der Praxis hilfreich sein dürfte: Maßstab sollte sein - wie Müller es ausführt -, dass eine Beurkundung nur dann zu erfolgen hat, wenn sich die Regelungen des Grundstückskaufvertrags nicht ohne die in Bezug genommenen Regelungen des anderen Vertrages erschließen, also wenn man die Regelungen braucht, um den vollen Regelungsgehalt des Vertrages zu erfassen. Anders ausgedrückt: Wenn sich aus den Anlagen Erläuterungen, Veranschaulichungen oder Dokumentationen des Sachverhaltes ergeben, mag eine Beifügung in die notarielle Urkunde empfehlenswert sein. Zwingend dürfte sie allerdings nicht sein. Wenn sich allerdings aus der Anlage Einzelheiten und Bestimmungen zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen ergeben, die allein in der notariellen Urkunde nicht ersichtlich sind und diese noch erläutern oder Punkte festlegen, ist eine notarielle Beurkundung zwingend.
Zusammengefasst haben die Vertragsparteien daher genau hinzusehen, dass sie Dokumente nicht unnötig mitbeurkunden müssen, was letztendlich teuer ist und damit die Transaktionskosten erhöhen dürfte. Auch wenn Notare gern „alles“ beurkunden, wäre ein Hinweis auf die Abgrenzung sinnvoll. Naturgemäß empfiehlt sich bei Zweifelsfällen eine unabhängige anwaltliche Beratung.
Düsseldorf, den 27. August 2021
Dr. Dieter Jasper