Der Immobilienerwerb ist kostenintensiv. Am Notar kommt man nicht vorbei. Da kommt mancher Zeitgenosse auf die Idee, bei den Maklerprovisionen zu sparen. Hierzu werden Umgehungstatbestände angewandt. So wird beispielsweise der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben; das Objekt soll von vornherein von einem nicht an den Maklervertrag gebundenen Dritten erworben werden. Nach dem Gesetz (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) muss der Maklerkunde nicht selbst Partner des Hauptvertrages sein.
Aber an dieser Stelle ist Vorsicht geboten: Umgehungsfällen begegnet die Rechtsprechung mit der Maßgabe, dass ein Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen (BGH NJW-RR 2004, 851, 852).
Die höchstrichterliche Rechtsprechung stellt darauf ab, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden (also der wirtschaftliche Erfolg) ähnlich zu Gute kommt wie ein eigener. Der Maklerkunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, also die Zahlung der Maklervergütung, jedoch ablehnen (BGH siehe oben). Eine rein familienrechtliche Bindung (Vater/Sohn, Ehegatten, Onkel/Neffe) reicht für die Begründung der Provisionspflicht nicht aus (BGH WM 1984, 412). Vielmehr muss das Geschäft wirtschaftlich im Ergebnis wie ein eigenes Geschäft zu qualifizieren sein:
So kann bereits der Erwerb durch die Ehefrau dem Maklerkunden den gleichen erstrebten wirtschaftlichen Erfolg bringen. Wirtschaftliche Identität besteht auch, wenn die Maklerkundin, obwohl ihr Vater und ihr Bruder den Kaufvertrag abgeschlossen haben, eine Wohnung in diesem Objekt bezieht und damit ihr der Erwerb tatsächlich zu Gute kommt (BGH NJW-RR, 851, 852). Ebenso besteht eine Provisionspflicht, wenn der Maklerkunde nicht das ihm nachgewiesene Zweifamilienhaus, sondern nach Aufteilung des Hauses in zwei Eigentumswohnungen zusammen mit einem Verwandten und dessen Ehefrau in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung erworben hätte und sich die Käufer wechselseitige Vorkaufsrechte einräumen und sich gegenüber dem Verkäufer gesamtschuldnerisch zur Zahlung des vollen Kaufpreises verpflichtet haben (BGH NJW 2008, 651, Rz. 24).
Im Ergebnis wird es daher für den Maklerkunden bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise gleichgültig sein, ob der Hauptvertrag formell in seinem Namen oder in dem einer bestimmten, mit ihm familiär (Ehefrau, Lebensgefährtin, Partner) oder gesellschaftsrechtlich verbundenen Person geschlossen wird (vgl. Dehner, NJW 1997, 18, 21, linke Spalte unten).
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
