Vermieter und Mieter streiten häufig über die zulässige Nutzung einer Mietsache. Oft nutzen Mieter (gerade bei Gewerberäumen) die Mietsache entgegen den im Vertrag vereinbarten Zweck, so auch in dem vom Bundesgerichtshof am 19. Dezember 2018 (BGH Az. XII ZR 5/18) entschiedenen Fall.
| Dennis Wiegard
Verjährung von Unterlassungsansprüchen bei vertragswidrigem Mietgebrauch
Gekürzter Sachverhalt in vereinfachter Darstellung:
Vermieter und Mieter schlossen am 28. Mai 2010 einen Mietvertrag über zwei Etagen zum Betrieb eines Gewerbes. Der gewerbliche Zweck der Vermietung wurde auch in § 2 des Mietvertrags festgehalten. Seit Bezug der Immobilie nutzte der Mieter jedoch lediglich eine Etage zum Betrieb seines Gewerbes und die zweite Etage zu Wohnzwecken. Nach über sechs Jahren der zweckentfremdeten Nutzung mahnte der Vermieter seinen Mieter am 14. Juli 2016 ab, die bis dahin betriebene Nutzung bis zum 29. Juli 2016 zu unterlassen. Der Mieter setzte aber trotz Abmahnung den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort. Der Vermieter klagte daraufhin gegen den Mieter auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung. Der Mieter war der Ansicht, ein etwaiger Unterlassungsanspruch des Vermieters sei nach sechs Jahren längst verjährt.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Durchsetzbarkeit des Unterlassungsanspruchs des Vermieters die erhobene Einrede des Mieters auf Verjährung entgegensteht. Auch Unterlassungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig nach drei Jahren. Beginn der Verjährungsfrist ist in der Regel mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei Unterlassungsansprüchen tritt gemäß § 199 Abs. 5 BGB die Zuwiderhandlung an die Stelle der Anspruchsentstehung.
Zwischenergebnis: Da der Mieter die zweite Etage bereits seit Mietbeginn 2010 zu Wohnzwecken nutzt, wäre der Unterlassungsanspruch spätestens Ende 2014 verjährt gewesen.
Der BGH führt nun jedoch aus, dass der aus § 541 BGB folgende Unterlassungsanspruch (lex specialis zu § 1004 BGB) des Vermieters gegen den Mieter nicht verjährt, solange die vertragswidrige Nutzung der Mietsache andauert. Mit diesem Urteil knüpft der BGB an seine Entscheidung (BGH, Urteil vom 08. Mai 2015, Az. V ZR 178/14) zu Unterlassungsansprüchen innerhalb der Wohnungseigentümerschaft (WEG) bei zweckwidrigem Gebrauch an (§ 1004 BGB i.V. m § 15 Abs. 3 WEG). Bei beiden Fällen liegt der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme, sondern in der Aufrechterhaltung der zweck- bzw. vertragswidrigen Nutzung.
„Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.“
Solange eine zweckwidrige Nutzung andauert, verjähren Unterlassungsansprüche im Miet- und WEG-Recht nicht. Der Entscheidung des BGH ist nur folgerichtig, denn dem Vermieter bliebe bei Fortsetzung der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache keine Möglichkeit, diese Nutzung zu verhindern. Die als Ultima Ratio heranzuziehende außerordentliche Kündigung des Mietvertrags bedürfe zu hoher Anforderungen. Es bestünde die Gefahr, dass der Vermieter schutzlos gestellt würde und die Zweckentfremdung der Mietsache dulden müsste.
Autor:
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
Düsseldorf, den 15. Januar 2020
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