Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2019 klargestellt, dass es im Falle von Vermieterkündigungen nicht auf das Einhalten von Kriterien nach Fallgruppen ankommt, sondern immer auf den Einzelfall und dessen Besonderheiten. Vermieter können ein Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Der Mieter kann einer solchen Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde.
| Dennis Wiegard
Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs – Es kommt immer auf den Einzelfall an!
Aber wann liegt ein Härtefall vor? Bisher hat die Rechtsprechung auf Fallgruppen abgestellt (Alter des Mieters, Mietdauer, keine vergleichbare Wohnung etc.). Damit ist nun Schluss: Ab jetzt muss der Vermieter seine und die Interessen des Mieters gegeneinander abwägen. Denn Grundrechtspositionen beider sind betroffen. Wie und anhand welcher Kriterien soll der Vermieter – oder im Rechtsstreit der Richter – abwägen? Dazu gibt es keine klare und einfache Regel. Alle – und da wird man sich mangels richterlicher Vorgaben wohl an den bekannten Fallgruppen orientieren müssen – Tatsachen sind zu berücksichtigen und zu gewichten. Das führt zunächst zu mehr Unsicherheit auf beiden Seiten. Der Vermieter muss befürchten, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgeführt wird. Der Mieter wird die Angst haben, seine Wohnung alsbald verlassen zu müssen.
Zusammengefasst drohen heftige Rechtsstreite, mit ungewissem Ausgang, sollten sich die Beteiligten nicht vorab „wirtschaftlich“ geeinigt haben (Abfindungszahlungen, Ersatzwohnungen, Kostenübernahmen). Einzelfallentscheidungen mögen am Ende der Gerechtigkeit Genüge tun. Doch kann der Weg dahin langwierig sein und teuer werden.
Autoren:
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
Stand: 04.06.2019
Rechtsanwälte für Baurecht & Immobilien in Düsseldorf, Essen & Wuppertal
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