Wann verjähren Ersatzansprüche eines Vermieters?

Oft kommt es vor, dass VermieterInnen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Ersatzansprüche gegen MieterInnen geltend machen (wollen), wenn MieterInnen entgegen der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag die Wohnung nicht vollständig geräumt, gesäubert oder im instandgesetzten Zustand zurückgeben.

Wann beginnt die verkürzte Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB an zu laufen?

Es stellte sich immer wieder die Problematik, dass unklar war, wann die sechsmonatige Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Der Gesetzeswortlaut in § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB stellt lediglich auf den Zeitpunkt ab, in dem der Vermieter „die Mietsache zurückerhält“. Aber ist dies beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung leergeräumt ist und Schlüssel übergeben wurden? Oder ist dies erst nach Unterzeichnung eines förmlichen und bestätigenden Abnahmeprotokolls nach Auszug der Fall? Oder ist dies bereits der Fall, wenn MieterInnen angeboten haben die Wohnung früher zu verlassen (Rückgabeangebot) und sich VermieterInnen im sogenannten Annahmeverzug befinden?

Der Bundesgerichtshof hat die Frage des Wann mit Urteil vom 27. Februar 2019 (BGH, Az.: XII ZR 63/18) nun abschließend geklärt:

„Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe auf Seiten des Mieters erforderlich.“

Die Änderung der Besitzverhältnisse ist nötig, weil erst durch unmittelbare Sachherrschaft der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.

Die vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe wird gefordert, weil eine gemeinsame (vorübergehende) Besichtigung der Mietsache vor dem faktischen Auszugstermin den Vermieter nicht ausreichend schützen würde.

Der BGH ließ mit der Entscheidung leider offen, ob es ausreicht, wenn der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug ist. Im zu entscheidenden Fall lag bereits kein für die Begründung des Annahmeverzug ausreichendes Angebot vor, sodass der BGH dies auch nicht entscheiden oder klarstellen musste. Aus anwaltlicher Vorsicht muss die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (sechs Monate) trotz klarstellendem Urteil zumindest im Falle des Annahmeverzugs von dem Tag an berechnet werden, an dem der Annahmeverzug ggf. begonnen hat.

Düsseldorf, den 29. April 2020

Rechtsanwalt Dennis Wiegard