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 |  Axel Kötteritzsch

WEG: Abweichung von der Teilungserklärung kann sehr teuer werden

Sie als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden die Teilungserklärung allenfalls nur vor dem Erwerb Ihrer Immobilie einmal gelesen haben. Eine Urkunde, die sehr formal aufgebaut und streng juristisch und damit für viele nur schwer verständlich geschrieben ist. Schnell wandert dieses Dokument daher wieder in die Akten in der Annahme, es wird schon alles seine Ordnung haben. Sie wurde schließlich auch notariell beurkundet. Das aber ist gefährlich. Es stecken eine Menge Risiken und Unwägbarkeiten in diesem Dokument, die nicht verjähren und deren Beseitigung selbst nach Jahren oder Jahrzehnten die Betroffenen fünf- oder gar sechsstellige Beträge kosten kann.

In der Teilungserklärung wird festgelegt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und welche nicht zu Wohnzwecken bestimmt sein sollen. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wichtiger Bestandteil ist der Aufteilungsplan, eine von der Bauaufsichtsbehörde geprüfte Bauzeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), in der die Aufteilung des Gebäudes und die einzelnen Räume (Lage und Größe) und Gebäudeteile genau dargestellt sind.

Es kommt jedoch nicht selten vor, dass die tatsächliche bauliche Ausführung des Gebäudes nicht mit den Vorgaben des Aufteilungsplans und der Teilungserklärung übereinstimmt. So kann beispielsweise eine tragende Wand an ganz anderer Stelle errichtet worden sein als im Aufteilungsplan dargestellt. Oder der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung bezeichnen Räume als Wohnungen oder Büro, obwohl diese Räume tatsächlich nicht als solche genutzt werden dürfen, weil die Brandschutzvorschriften (fehlender zweiter Rettungsweg) nicht eingehalten werden.

In diesem Fall hat der einzelne Eigentümer nach der Rechtsprechung des BGH einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, auf deren Kosten das gemeinschaftliche Eigentum so herstellen zu lassen, dass es den Vorgaben des Aufteilungsplans und der Teilungserklärung entspricht, Anspruch auf plangerechte Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Umsetzung kann für die Gemeinschaft mit ganz erheblichen Kosten verbunden sein. So kann der Umbau eines als Wohnung deklarierten Dachgeschosses sehr teuer werden, wenn dazu ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden muss. Viele Eigentümer nehmen in dieser Situation daher an, dass es sich bei solch aufwendigen und kostspieligen Arbeiten (nur) um bauliche Maßnahmen im Sinne des § 20 WEG handelt, die eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer bedürfen und verweigern einfach ihre Zustimmung in der irrigen Annahme, die geforderte Baumaßnahme wäre damit endgültig wirksam abgelehnt.

Dieser Annahme ist der BGH entgegengetreten. Dazu hat er in der Entscheidung vom 20. Juli 2018 (Aktenzeichen V ZR 56/17) betont, dass „eine solche bauliche Veränderung nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nicht vorliegt, wenn die Maßnahme der erstmaligen plangerechten Herrichtung des Gemeinschaftseigentums dient.“Es liegt vielmehr eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Absatz 1 WEG vor, die jeder Einzelne auf Kosten der Gemeinschaft verlangen kann.

Eine rechtliche Bewertung des BGH, die sich unserer Einschätzung nach auch mit der umfassenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01. Dezember 2020 nicht geändert haben dürfte.

Zu beachten ist, dass der Anspruch auf plangerechte Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht verjährt. Anpassungen an die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan können auch noch nach geraumer Zeit erfolgreich geltend gemacht werden, was für Eigentümer oft kaum nachvollziehbar erscheint. Er kann allenfalls verwirken, was aber nur sehr schwer dazulegen und zu beweisen sein dürfte. Und falls die Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausnahmsweise doch mit einem zu großen Aufwand ist, kann der betroffene Eigentümer von der Gemeinschaft einen Ausgleich in Geld verlangen.

Fazit:

In den zahlreichen Teilungserklärungen und Aufteilungsplänen schlummern noch Angaben, die mit den tatsächlichen baulichen Ausführungen nicht übereinstimmen. Die Geltendmachung dieses Anspruchs auf plangerechte Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen Abwehr will aber stets sehr gut überlegt und vor allen Dingen juristisch umfassend geprüft sein. Kommen Sie in diesem Fall daher zu uns und lassen sich durch uns umfassend beraten. Denn oft sind diese Maßnahmen nicht nur mit ganz erheblichem zeitlichem und wirtschaftlichem Aufwand verbunden, sie können auch einen tiefen Riss in eine bis dato intakte Eigentümergemeinschaft verursachen.

Düsseldorf, den 27. Januar 2021

Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch

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