WEG: Abweichung von der Teilungserklärung kann sehr teuer werden

Sie als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden die Teilungserklärung allenfalls nur vor dem Erwerb Ihrer Immobilie einmal gelesen haben. Eine Urkunde, die sehr formal aufgebaut und streng juristisch und damit für viele nur schwer verständlich geschrieben ist. Schnell wandert dieses Dokument daher wieder in die Akten in der Annahme, es wird schon alles seine Ordnung haben. Sie wurde schließlich auch notariell beurkundet. Das aber ist gefährlich. Es stecken eine Menge Risiken und Unwägbarkeiten in diesem Dokument, die nicht verjähren und deren Beseitigung selbst nach Jahren oder Jahrzehnten die Betroffenen fünf- oder gar sechsstellige Beträge kosten kann.

In der Teilungserklärung wird festgelegt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und welche nicht zu Wohnzwecken bestimmt sein sollen. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wichtiger Bestandteil ist der Aufteilungsplan, eine von der Bauaufsichtsbehörde geprüfte Bauzeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), in der die Aufteilung des Gebäudes und die einzelnen Räume (Lage und Größe) und Gebäudeteile genau dargestellt sind.

Dieser Annahme ist der BGH entgegengetreten. Dazu hat er in der Entscheidung vom 20. Juli 2018 (Aktenzeichen V ZR 56/17) betont, dass „eine solche bauliche Veränderung nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nicht vorliegt, wenn die Maßnahme der erstmaligen plangerechten Herrichtung des Gemeinschaftseigentums dient.“Es liegt vielmehr eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Absatz 1 WEG vor, die jeder Einzelne auf Kosten der Gemeinschaft verlangen kann.

Eine rechtliche Bewertung des BGH, die sich unserer Einschätzung nach auch mit der umfassenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01. Dezember 2020 nicht geändert haben dürfte.

Zu beachten ist, dass der Anspruch auf plangerechte Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht verjährt. Anpassungen an die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan können auch noch nach geraumer Zeit erfolgreich geltend gemacht werden, was für Eigentümer oft kaum nachvollziehbar erscheint. Er kann allenfalls verwirken, was aber nur sehr schwer dazulegen und zu beweisen sein dürfte. Und falls die Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausnahmsweise doch mit einem zu großen Aufwand ist, kann der betroffene Eigentümer von der Gemeinschaft einen Ausgleich in Geld verlangen.

Fazit:

In den zahlreichen Teilungserklärungen und Aufteilungsplänen schlummern noch Angaben, die mit den tatsächlichen baulichen Ausführungen nicht übereinstimmen. Die Geltendmachung dieses Anspruchs auf plangerechte Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen Abwehr will aber stets sehr gut überlegt und vor allen Dingen juristisch umfassend geprüft sein. Kommen Sie in diesem Fall daher zu uns und lassen sich durch uns umfassend beraten. Denn oft sind diese Maßnahmen nicht nur mit ganz erheblichem zeitlichem und wirtschaftlichem Aufwand verbunden, sie können auch einen tiefen Riss in eine bis dato intakte Eigentümergemeinschaft verursachen.

Düsseldorf, den 27. Januar 2021

Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch