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 |  Axel Kötteritzsch

Welche Angaben muss der Verkäufer beim Verkauf seiner Immobilie machen (Teil 2)

Im ersten Teil unseres Beitrags hatten wir uns mit der Frage beschäftigt, welche Informationen der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer mitteilen muss. In diesem zweiten Teil geht es um die möglichen Ansprüche des Käufers für den Fall, dass der Verkäufer Fragen zum Kaufgegenstand entweder unrichtig beantwortet oder – der in der Praxis weitaus häufigere Fall – er offenbarungspflichtige Tatsachen trotz Kenntnis davon verschwiegen hat. Dabei möchten wir auch auf die Schwierigkeiten des Käufers eingehen, dem Verkäufer die notwendige Kenntnis von solch aufklärungspflichtigen Tatsachen nachzuweisen.

In der Praxis stellen Käufer bauliche Fehler häufig erst nach dem Erwerb einer Immobilie und der Umschreibung des Eigentums fest. Dies liegt in der Regel daran, dass Mängel an der Immobilie nicht immer schon im Rahmen einer Besichtigung vor Vertragsschluss festgestellt werden können, mag der Käufer sie auch mit einem Fachmann (Bausachverständigen, Architekten) so sorgfältig wie möglich vorgenommen haben. Stattdessen zeigen sich Mängel an der gekauften Immobilie, über die der Verkäufer hätte aufklären müssen, in der Regel doch erst nach einiger Nutzungsdauer. In diesen Fällen – unterstellt die Gewährleistung ist im notariell beurkundeten Kaufvertrag wie üblich so weit wie gesetzlich zulässig zugunsten des Verkäufers ausgeschlossen – bestehen Ansprüche des Käufers nur, falls ihm der Verkäufer diese Mängel arglistig verschwiegen hat.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Erschwerend kommt für den Käufer noch hinzu, dass er die Kenntnis des Verkäufers betreffend die den Mangel begründenden Umstände (positiv) feststellen muss. Der Käufer kann die notwendige Kenntnis des Verkäufers nicht durch wertende Überlegungen ersetzen.

Entdeckt der Käufer einen schlecht sanierten Feuchtigkeits- oder Schimmelschaden im Keller, den Einbau gesundheitsgefährdender Materialien (wie Asbest), Altlasten im Erdreich oder einen bislang sehr gut verdeckten Schädlingsbefall (wie echten Hausschwamm oder Hausbockkäfer) im Dachstuhl, so stellt sich für ihn die Frage, wie er die Kenntnis des Verkäufers davon darlegen und beweisen soll. Der Verkäufer wird dazu regelmäßig nur einwenden, er habe von diesen Umständen nichts gewusst. In diesem Fall ist – mit anwaltlicher Hilfe – Recherche und Kreativität auf Seiten des Käufers gefragt. Es müssen alle Quellen ausgeschöpft werden, um an Informationen über den Kaufgegenstand zu kommen. Dazu gehört das Befragen früherer Eigentümer, Nachbarn, Mieter, in der Vergangenheit an dem Objekt tätig gewesener Handwerker, das Prüfen der gesamten Bauakte etc. Und erst wenn alle Informationen vorliegen sollte gemeinsam mit dem beratenden Anwalt sorgsam entschieden werden, ob die ermittelten Tatsachen ausreichen, die Kenntnis des Verkäufers von dem offenbarungspflichtigen Mangel im Zweifel auch in einem Gerichtsverfahren darlegen und beweisen zu können. Denn solche gerichtlichen Auseinandersetzungen sind aufgrund des regelmäßig hohen Streitwerts mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, sollte der Käufer vor Gericht unterliegen.

Bestehen Ansprüche des Käufers aufgrund arglistigen Handelns des Verkäufers, kann er zwischen verschiedenen Handlungsvarianten wählen. Er kann die Rückübertragung des Eigentums auf den Verkäufer unter Ersatz aller ihm entstandenen Kosten (Makler- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer, bereits auf die Immobilie getätigte Aufwendungen etc.) verlangen. Er kann aber auch die Immobilie behalten und Ersatz aller Kosten von dem Verkäufer verlangen, die notwendig sind, um den arglistig verschwiegenen Mangel vollständig und dauerhaft fachgerecht zu beseitigen.

Autor:

Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch

Düsseldorf, den 15.10.2019

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