Wirksame Kündigungen eines Mietvertrages sind in der Praxis oft schwieriger umzusetzen als gedacht. Hat der Vermieter dabei „Formalien“ nicht beachtet, ist die Kündigung unwirksam.
Erster Fehler
Der Falsche kündigt. Nicht die Person oder Gesellschaft, die in einem Mietvertrag als Vermieter genannt ist, sondern eine andere Person, zum Beispiel der Vertreter oder der Verwalter kündigen, ohne für den Vermieter aufzutreten und/oder eine entsprechende Originalvollmacht des Vermieters vorzulegen.
Zweiter Fehler
Die Kündigung wird falsch adressiert oder dem falschen Adressaten zugestellt. Die genaue Bezeichnung des Mieters fehlt. Bei Eheleuten wird nur ein Ehepartner angeschrieben. Ist der Mieter eine Gesellschaft, muss diese richtig bezeichnet sein.
Dritter Fehler
Der Zugang der Kündigung wird nicht korrekt nachgewiesen. Die Versendung als Einschreiben/Rückschein reicht für den Nachweis des Zugangs des Kündigungsschreibens nicht aus, wenn nicht gleichzeitig nachgewiesen ist (durch Zeugen, was meistens nicht der Fall ist), dass der Briefumschlag genau die bezeichnete Kündigung (und nicht ein leeres Blatt Papier) enthielt. Die sicherste Zustellung kann über den Gerichtsvollzieher erfolgen.
Vierter Fehler
Die Kündigung – insbesondere bei Eigenbedarf – wird nicht korrekt begründet und der Mieter widerspricht rechtzeitig der Kündigung. Der Bundesgerichtshof hält es für unabdingbar, dass der Vermieter im Einzelnen nachweisen muss, dass ihm bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Die dem Mieter eintretenden Nachteile müssen gegen die vermieterseitigen abgewogen werden. Und dabei hat der Vermieter keinen Anspruch auf uneingeschränkte Gewinnoptimierung oder die bestmögliche wirtschaftliche Verwertung seiner Immobilie. Die Darlegung kann also im Einzelfall kompliziert und auch durchaus umfangreich werden.
Fünfter Fehler
Die Kündigungsfrist wird nicht eingehalten. Oft enthalten Regelungen in Mietverträgen eine erheblich längere Kündigungsfrist als die, die das Gesetz vorsieht. Bei alten Mietverträgen schreibt das Gesetz längere Kündigungsfristen vor, z.B. nach fünf Jahren Mietzeit sechs Monate Kündigungsfrist, nach acht Jahren Mietzeit neun Monate Kündigungsfrist, obwohl die vertragliche Kündigungsfrist kürzer ist. Es gilt immer die längere Frist.
Autoren:
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
Düsseldorf, den 18. Juni 2019
