Baurecht - Rechtsanwalt Düsseldorf
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder Umbau des Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a I BGB). Ein Bauträgervertrag ist dagegen ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (§ 650u I BGB).
Während es beim Bauvertrag also nur um den Bau selbst geht, verbindet der Bauträgervertrag die Elemente Bau & Kauf.
Bei einem Bauträgervertrag gelten daher auch nicht alle üblichen Vorschriften, die auf einen Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB) Anwendung finden:
Kein Kündigungsrecht
Bis zum 31.12.2017 war es Erwerbern möglich, den Bauträgervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Die ist seit dem 01.01.2018 nicht mehr möglich. § 650u Abs. 2 BGB ordnet ausdrücklich an, dass die Kündigungsregelungen der §§ 648, 648a BGB nicht anzuwenden sind. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist ein Erwerber ausreichend über das verbleibende Rücktrittsrecht geschützt (§§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB). Dies stellt eine eklatante Verschlechterung der Rechtsstellung des Erwerbers dar. Ich verweise auf hierzu auf meinen Beitrag vom 01. Juni 2022.
Bei einem Bauvertrag gelten die Kündigungsregelungen der §§ 648, 648a BGB ganz normal fort.
Kein Anordnungsrecht des Erwerbers
Erwerber können keine Anordnungen gegenüber dem Bauträger aussprechen. Die Anordnungsregelungen der §§ 650b ff. BGB sind gemäß § 650u Abs. 2 BGB bei einem Bauträgervertrag ausgeschlossen.
Keine Sicherungshypothek
Der Bauträger kann zudem keine Sicherungshypothek (§ 650e BGB) vom Erwerber verlangen. Grund dafür ist hauptsächlich, weil der Bauträger eben nicht auf einem Grundstück baut, das im Eigentum des Erwerbers steht.
Keine Bauhandwerkersicherung
Bauträgerverträge sind typischerweise Verbraucherverträge. Das bedeutet, der Vertrag wird zwischen dem Bauträger als Unternehmer (§ 14 BGB) und dem Erwerber als Verbraucher (§ 13 BGB) geschlossen. Dies hat zur Folge, dass der Bauträger gemäß § 650f Abs.6 Nr. 2 BGB keine Bauhandwerkersicherung vom Erwerber verlangen kann (es sei denn, dies wird individualvertraglich so geregelt).
Kein Widerrufsrecht
Das Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag (§ 650l BGB) ist nicht auf den Bauträgervertrag anzuwenden (vgl. § 650u Abs. 2 BGB). Argument dafür ist, dass der Erwerber bei einem Bauträgervertrag durch die Belehrungspflichten des Notars und die vorgesehene Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs hinreichend vor Übereilung geschützt wird. Ein Bauvertrag muss dagegen nicht notariell beurkundet werden.
Keine VOB/B Regelungen
Die VOB/B kann bei einem Bauträgervertrag mit einem Verbraucher grundsätzlich nicht wirksam vereinbart werden.
Sowohl vor Abschluss eines Bauträgervertrags als auch vor Abschluss eines Bauvertrags raten wir zu einer vorherigen anwaltlichen Beratung, um Sie umfassend aufzuklären, aber auch um noch wichtige Weichenstellungen für Sie durchführen zu können.
Düsseldorf, den 15. September 2022
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
