Einfamilenhaus im Maklerrecht

In unserem Beitrag vom 27. November 2020 hatten wir über die damals bevorstehende Änderung im Maklerrecht bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser berichtet. Ende 2020 hatte der Gesetzgeber den sogenannten Halbteilungsgrundsatz in das Maklerrecht eingeführt. Es handelt sich hierbei um eine Verbraucherschutzbestimmung. Erwirbt der Käufer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages einen Maklerlohn versprechen, so kann das nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine anderslautende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656ca Abs. 2 BGB). Somit tragen Verkäufer und Käufer hälftig den Maklerlohn.

Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung

Seit knapp einem Jahr wird diese Regelung in der Praxis angewandt. Leider hat sich herausgestellt, dass Verkäufer und Makler immer wieder versuchen, diese Regelung zu umgehen. Das geschieht derart, dass beispielsweise größere Häuser, die als Einfamilienhäuser genutzt werden, plötzlich als Zweifamilienhäuser angeboten und später auch als solche verkauft werden. In diesem Fall verlangt dann der Makler (meist nach Absprache mit dem Verkäufer) den vollen Maklerlohn vom Käufer.

Die Käufer, die Verbraucher sind, sind überrascht und wenden ein, dass sich nach den neuen Regelungen Käufer und Verkäufer den Maklerlohn hälftig teilen müssen. Das geschieht so, dass der Makler erst dann von dem Käufer die Hälfte des Maklerlohns verlangen kann, wenn er nachweisen kann, dass auch der Verkäufer bereits die Hälfte des Maklerlohns gezahlt hat.

Und dann beginnen die Schwierigkeiten in der Praxis: Die Makler tragen vor, dass das Haus als Zweifamilienhaus angeboten worden sei und begründen damit, dass sie den Nachweis auf Zahlung durch den Verkäufer an sie nicht führen müssen. Der Käufer allein – so die Makler - müsse den vereinbarten Maklerlohn zahlen. Bei ihrer Argumentation sind Makler erfinderisch. So wird auf das vorgelegte Exposé verwiesen, auf ehemalige Baugenehmigungsunterlagen etc.. Die Käufer andererseits wenden ein, das Haus sei doch in der gesamten Zeit als Einfamilienhaus genutzt worden. Außerdem könne man anhand der Aufteilung der Räume, der Anschlüsse für Wasser und Elektrizität nicht erkennen, dass es sich hier um ein Zweifamilienhaus handele. Jedenfalls sei das gesamte Haus in den letzten 20 oder 30 Jahren als Einfamilienhaus genutzt worden.

Was aber nun ist richtig? Liegt ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus vor?

Manche stellen für die Bejahung eines Einfamilienhauses darauf ab, dass ein Gebäude mit dem dazugehörigen Grundstück in erster Linie den Wohnbedarf einer Familie decken muss (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 80. Aufl. 2021, § 656a Rdnr. 3 unter Hinweis auf den Bundesgerichtshof). Maßgebend sei der Gesamtzuschnitt des Objektes zu diesem Zweck. Deshalb dürfen im Gebäude oder auf dem Grundstück auch umfangreiche Nebenräume (Keller, Anbauten, Schuppen, größere Garagen etc.) vorhanden sein. Es wird sogar dargelegt, dass untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzungen oder das Vorhandensein einer Einliegerwohnung grundsätzlich nicht schade. Keinesfalls als Einfamilienhaus zu qualifizieren seien naturgemäß Mehrfamilienhäuser oder Häuser mit überwiegenden Gewerberäumen.

Andere wiederum stellen allein auf den Erwerbszweck ab (hierzu Fischer, Maklerrecht, 6. Aufl.). Sie führen aus, dass auch beispielsweise dann ein Einfamilienhaus vorliege, wenn ein großes Gebäude, das vorher als Mehrfamilienhaus genutzt wurde, nunmehr nur noch von einer Familie genutzt werden soll.

Richterliche Entscheidungen bezüglich der Problematik

Der Blick in die Rechtsprechung hilft hier auch nicht viel weiter. Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es zu diesem Thema nach unserer Kenntnis noch nicht. Daher sollte jeder Käufer bei Abschluss eines solchen Maklervertrages vorab mit Makler und Verkäufer genau klären, auf welcher Basis man hier zusammenkommt. In diesem Zusammenhang gibt es leider oft zu beobachten, dass sich die Käufer eine solche Klarstellung nicht trauen, um das begehrte Objekt nicht zu verlieren. Dieses Dilemma lässt sich so einfach nicht auflösen. Aus anwaltlicher Sicht ist es jedoch sehr empfehlenswert, vorab die richtigen Fragen zu stellen, um spätere langwierige und kostspielige Streitigkeiten zu vermeiden. Wir helfen Ihnen dabei gern.