Vertragsmäßiger Inhalt und Erbbauzins
Wir hatten bereits mit unserem Beitrag vom 23. November 2022 die immer stärker werdende Bedeutung des Erbbaurechtes, seine Historie und die steigende Bedeutung erklärt. In diesem Teil zu unserer Reihe möchten wir den vertragsgemäßen Inhalt eines solchen Erbbaurechts erläutern sowie die Regelungen über den Erbbauzins. In einem sich danach anschließenden dritten Teil wollen wir auf ausgewählte Tipps für die Vertragsgestaltung eingehen.
Gesetzlicher Mindestinhalt
Vor der Betrachtung des vertragsmäßigen Inhalts muss sichergestellt werden, dass der gesetzliche Mindestinhalt nach § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) erfüllt ist. Dazu gehört, dass sich das Erbbaurecht nur auf ein Bauwerk beziehen darf (das sind nicht nur Häuser, sondern auch Brücken, Gleisanlagen, Hochspannungsanlagen, aber auch unter der Oberfläche liegende Tiefgaragen sowie Windenergieanlagen oder gar Golfplätze). Da das Erbbaurecht veräußerlich und vererblich sein muss, sind sämtliche Einschränkungen in einem Vertrag über auflösende Bedingungen, Endtermine etc. unzulässig.
Einzelheiten des Erbbaurechts dinglich gesichert
Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter können (und sollten) Einzelheiten zum Inhalt des Erbbaurechts vereinbaren. Dieser vertragsgemäße Inhalt ist dinglich wirksam, d.h. er ist von der dinglichen Einigung (Grundbucherklärung) umfasst und wird als solcher durch Bezugnahme darauf im Grundbuch eingetragen. Er gilt also auch gegenüber Dritten wie beispielsweise gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer, wenn das Grundstück veräußert wird.
Zum vertragsgemäßen Inhalt gehören Regelungen über die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks. Ebenso muss geklärt werden, ob sich das Erbbaurecht auch auf nicht bebaute Grundstücksteile beziehen soll. So stellen sich auch folgende Fragen: Wie soll das Bauwerk versichert werden und wie soll sein Wiederaufbau im Falle der Zerstörung erfolgen? Wer hat die öffentlichen und privaten Lasten und Abgaben zu tragen? Inhalt muss auch eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten sein, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall). Der Erbbauberechtigte kann sich zur Zahlung von Vertragsstrafen verpflichten. Der Grundstückseigentümer kann dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht einräumen auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf. Schließlich kann sich der Grundstückseigentümer verpflichten, dass Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.
Dauer des Erbbaurechts
Die Dauer eines Erbbaurechts und die bei Ende des Erbbaurechts fällige Entschädigung stellen wirtschaftlich den Kern eines Erbbaurechtsvertrages dar. Die Dauer des Erbbaurechts ist nicht geregelt, es gibt also keine Höchst- und keine Mindestdauer. Die üblicherweise bekannte Laufzeit von 99 Jahren ist nicht vorgeschrieben, wie oft vermutet wird, sondern entstammt aus einem ersten Wohnungsbaugesetz. In der Praxis hängt die Dauer des Erbbaurechts von der erwarteten Nutzungsdauer des Bauwerks und den beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen ab. Dabei spielen Art und Umfang der Investition des Erbbauberechtigten eine wesentliche Rolle. Üblich sind Laufzeiten zwischen 30, 50 oder gar 99 Jahren. Das Erbbaurecht kann sich automatisch verlängern, wenn der Verlängerung nicht vor Fristablauf widersprochen wird.
Erbbauzins
Die Regelung über den Erbbauzins, also das vom Erbbauberechtigten zu zahlende Entgelt, gehört nicht zum vertragsgemäßen und damit dinglichen Inhalt des Erbbaurechts. Das bedeutet, das Endlichkeit und/oder Art der Gegenleistung nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Möglich ist also auch, dass ein Erbbaurecht unentgeltlich, also ohne oder nur mit einmaliger Gegenleistung, übertragen wird. Auch ist nicht zwingend, dass wiederkehrende Leistungen (monatliche oder jährliche Zahlungen) vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer zu leisten sind.
Erbbauzins nicht abtretbar zu Finanzierungszwecken
Der Grundstückseigentümer kann diesen Anspruch, da er an dem Grundstück „klebt“, nicht separat zu Finanzierungszwecken, z.B. an eine Bank abtreten. Die Höhe des Erbbauzinses werden die Parteien anhand der wirtschaftlichen Bedeutung festlegen. Verpflichtende Regelungen gibt es hierzu keine. Die Wertsicherung des Erbbauzinses ist empfehlenswert. Das erfolgt in der Praxis durch eine Indexkoppelung, also z.B. an den Verbrauer-Preisindex (in Deutschland beispielsweise auf der Basis von 2015 = 100).
Welche Gestaltungsvarianten empfehlenswert sind und wo sich mögliche „Fallen“ sowohl für den Grundstückseigentümer als auch für den Erbbauberechtigten stellen könnten, möchten wir im dritten Teil unserer hiesigen Reihe vortragen. Dieser dritte Teil wird kurzfristig folgen.
Düsseldorf, den 05. Dezember 2022
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
