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 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

Immobilien richtig vererben (2)

Im ersten Teil unserer dreiteiligen Reihe hatten wir erläutert, welche Vorüberlegungen ein Erblasser anstellen sollte, wenn er Immobilien (Haus, Wohnung, Grundstück) vererben will: er sollte zunächst ein Konzept erstellen. Wie man das bestmöglich umsetzt, erläutern wir in diesem Beitrag.

Testament errichten

Zunächst ist ein Testament zu errichten. Das deutsche Erbrecht lässt hier eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten zu. Vorsicht ist geboten, wenn der Erblasser seit geraumer Zeit im Ausland (Italien, Spanien etc.) lebt und dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Dann könnte italienisches oder spanisches Erbrecht anwendbar sein. Bei der Gestaltung des Testamentes ist der Erblasser frei. Hierzu benötigt der Erblasser nur ein leeres Blatt Papier und einen Stift. Er kann sein Testament handschriftlich niederschreiben. Bei Ehegatten reicht es aus, wenn ein Ehegatte den Text geschrieben hat und der andere Ehegatte diesen Text unterschreibt.

Am Computer geschriebene (und ausgedruckte) oder per Schreibmaschine formulierte Testamente sind unwirksam. Bei komplizierten Vermögensverhältnissen wird dringend empfohlen, sich anwaltlich beraten zu lassen (und das Testament eventuell notariell beurkunden zu lassen). Pflichtteilsansprüche konnten nicht abbedungen werden.

Vorweggenommene Erbfolge

In manchen Fällen kann eine vorweggenommene Erbfolge sinnvoll sein. So, wenn der Nachlass unterschiedlichste Besonderheiten aufweist (Unternehmensbeteiligungen, Vermögen im Ausland etc.) und/oder die Familienverhältnisse dazu Anlass geben (Patchwork, Absicherung von Partnern). Dabei werden Teile des Vermögens des Erblassers schon zu Lebzeiten übertragen. Der Erblasser sollte sich dann die Möglichkeit einräumen, im schlimmsten Fall das Übertragene bzw. Geschenkte zurückfordern zu können. Gleiches gilt, wenn trotz äußerster Sorgfalt wider Erwarten der Fiskus Erbschaftsteuer verlangt. Für den Fall sind Klauseln vorzusehen, die den Übertragungsvorgang steuern und neutral rückgängig machen lassen.

Nießbrauch

Sehr beliebt sind die Einräumungen von Nießbrauchsrechten. So kann der Grundbesitz an die/ den Berechtigte(n) verschenkt und übertragen werden. Diese Schenkung wird mit dem Nießbrauch der/des Erlasser(in)(s) belastet. Solange sie/er lebt, kann sie/er die Nutzungen und Früchte aus dieser Immobilie ziehen. Die Wertsteigerung der Immobilie ab Übertragung bis zum Tode der/des Erblasser(in)(s) ist unbeachtlich.

Steuerberatung

Neben der Nutzung von Freibeträgen, die es steuerlich möglich machen, auf Kinder oder Ehegatte wesentliche Vermögensgegenstände (auch Immobilien) zu übertragen (Freibeträge für Kinder je Kind EUR 400.000,00, für Ehegatten EUR 500.000,00), ist die gesamte Transaktion steuerlich zu prüfen. Die Betroffenen sind gut beraten, einen eindeutigen Auftrag an einen Steuerfachmann zu formulieren. Viele Einzelheiten können hier zu beachten sein. Die kompetente steuerliche Beratung bewahrt in der Regel vor unliebsamen Steuerzahlungen.

Was zu tun ist, wenn nach der Umsetzung des abgestimmten Konzeptes später doch „etwas schief geht“, erläutern wir im dritten Teil unserer Serie.

Düsseldorf, 29. April 2021

Autor: Dr. Dieter Jasper

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