In einem vorigen Blogbeitrag hatten wir dargestellt, wie man als Besteller vorgeht, wenn sich Baumängel zeigen. Im heutigen Beitrag möchten wir uns mit einigen Fragen beschäftigen, die sich regelmäßig bei der Durchsetzung von Ansprüchen bei Baumängeln stellen:
| Dr. Dieter Jasper, LL.M.
Schadensersatz bei Baumängeln - Vorschussklage
Fristsetzung
Zunächst sollte der Besteller den Auftragnehmer unter Fristsetzung auffordern, die Mängel zu beseitigen. Neben diesem Nacherfüllungsanspruch (§ 634 Nr. 1, § 635 BGB) kann der Besteller den Ersatz der ihm bereits entstandenen Schäden verlangen (§ 634 Nr. 4 BGB i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB).
Mängelbeseitigung durch Besteller
Beseitigt der Auftragnehmer die Mängel ordnungsgemäß, ist alles gut. Beseitigt er sie allerdings nicht innerhalb der festgesetzten Frist (oder eine Fristsetzung ist ausnahmsweise nicht erforderlich), kann der Besteller die Mängel selbst beseitigen lassen (und muss dafür Geld in die Hand nehmen) und auf Ersatz dieser durch die Selbstvornahme entstandenen Kosten klagen.
Vorschussklage
Der Besteller kann stattdessen auch Vorschuss für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen (§ 634 Nr. 2 BGB, § 637 BGB). Das wird er tun, wenn er entweder keine eigenen Mittel einzusetzen will oder er das notwendige Geld für die Mängelbeseitigung nicht hat. Und hier werden die ersten Hürden einer Vorschussklage sichtbar: Der Besteller muss sich darüber im Klaren sein, dass er sehr genau das vortragen muss, was er auch bei der Geltendmachung eines Kostenerstattungsanspruchs vortragen müsste. Er kann nicht einfach grob oder pauschal vortragen, weil es sich um einen Vorschuss handelt. Der Besteller hat gegenüber dem Auftragnehmer eine Pflicht, den Schaden genau abzurechnen. Eine Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten scheidet aus (siehe hierzu Urteil BGH vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/2017).
Häufig gestellte Fragen
Was wenn kein Sachverständigengutachten notwendig ist?
So muss der Besteller den Werkvertrag nachweisen und die Mängel und die Beseitigungskosten darlegen und beschreiben. Der Besteller muss jedoch keinen Sachverständigen einschalten, der ein umfangreiches Gutachten vorlegt, in dem die Kosten detailliert substantiiert sind. Auch muss der Besteller grundsätzlich keine Kostenvoranschläge vorlegen. Er kann selbst schätzen, welche Kosten entstehen. In der Praxis empfiehl es sich allerdings, Unternehmerangebote abzufragen und vorzulegen. Dabei ist sehr genau darauf zu achten, dass sich diese Angebote auch auf die konkrete Mängelbeseitigung beziehen und nicht Maßnahmen im Angebot enthalten sind, die damit gar nichts zu tun haben.
Wie steht es um die Höhe der anfallenden Mängelbeseitigungskosten?
Die Höhe der Mängelbeseitigungskosten muss schlüssig sein. Auch Pauschalangebote und Angebote über Arbeiten nach Stundenlohn sind zulässig, wenn sie konkret beschrieben sind. Hat der Besteller die Mängelbeseitigungskosten geschätzt, reicht grundsätzlich für die prozessuale Geltendmachung der Beweisantritt durch ein Sachverständigengutachten (BGH-Urteil vom 08. Mai 2003 – VII ZR 407/01).
Was wenn der Vorschuss zu niedrig ist? Ist eine Nachforderung möglich?
Stellt sich im Rahmen des laufenden Bauverfahrens heraus, dass der Vorschuss zu niedrig angesetzt war, kann der Besteller grundsätzlich Vorschuss nachfordern. Dazu muss er dann aber auch ausreichenden abweichenden Sachvortrag vortragen, warum ein erhöhter Vorschuss notwendig ist.
Der Besteller kann keinen Kostenvorschuss verlangen, wenn er die Mängel gar nicht beseitigen will oder kann. Das gilt z.B., wenn er das Bauwerk mittlerweile veräußert hat. Einen Vorschuss kann er auch dann nicht mehr verlangen, wenn die Mängel längst beseitigt sind.
Generell lässt sich sagen:
Der Besteller ist gut beraten, sich bei Auftreten von jedwegen Mängeln an einen Architekten und/oder Rechtsanwalt zu wenden, um bei der Durchsetzung seine Ansprüche keine Fehler zu begehen, die am Ende sehr teuer werden könnten.
Düsseldorf, den 28. Juli 2022
Autor: Dr. Dieter Jasper
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