WEG-Reform ab 01. Dezember 2020

WEG

Bereits in der Vergangenheit hatten wir darauf hingewiesen, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) überarbeitet und verändert werden soll. Das Reformgesetz wurde am 16. Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt am 01. Dezember 2020 in Kraft. 

Mit diesem Beitrag beginnen wir eine Reihe von Erläuterungen und Darstellungen zu den wichtigsten Veränderungen des Rechts. Wir beginnen zunächst mit der vorgesehenen Vereinfachung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen. In den nächsten Wochen werden wir uns darüber hinaus näher beschäftigen mit neuen Regelungen zur Sanierung und Modernisierung, zum Verwalter und dessen Qualifikation und Befugnis sowie weiteren Regelungen, die in der Praxis relevant sein können.

Eigentümerversammlungen

Mit der WEG-Reform können Eigentümerversammlungen auch online abgehalten werden, allerdings nicht ausschließlich digital. Die WEG-Mitglieder können beschließen, dass sie online an einer Präsensveranstaltung teilnehmen und dann auf diesem Weg abstimmen können (§ 23 Abs. 1 WEG-Neu). So können beispielsweise in der Zukunft wenige Eigentümer vor Ort sich mit der Hausverwaltung in einem Versammlungsraum treffen, während sich die anderen Eigentümer über ein entsprechendes Programm einwählen können. Dabei wäre es sogar möglich, dass nur der Verwalter physisch anwesend ist, aber alle Wohnungseigentümer sich zuschalten. Wichtig ist nur, dass jedem WEG-Mitglied die Möglichkeit eingeräumt wird, an einer solchen Versammlung teilzunehmen.

Gerade in der Vergangenheit gab es immer wieder für Eigentümer von Ferienimmobilien oder von Wohnungen, die nicht am Ort des Eigentümers belegen waren, zum Teil skurrile Eigentümerversammlungen nur mit dem Verwalter und einem oder zwei WEG-Mitgliedern. Entweder mussten dann Vollmachten ausgestellt werden – was zum Teil zu einer bürokratischen Umständlichkeit führte – oder die erste Versammlung wurde eröffnet, war aber nicht beschlussfähig. Eine halbe Stunde später wurde dann die zweite Versammlung eröffnet, die beschlussfähig war. Das alles ist jetzt nicht mehr erforderlich.

Praktisch stellt sich hier allerdings ein Problem (vgl. hierzu Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, FAS, v. 01.11.2020, Nr. 44, Seite 53, Autorin: Birgit Ochs). Die gängigen Videoformate wie Zoom, Skype, Webex reichen offensichtlich zurzeit nicht aus. Denn fraglich ist, wie nachvollziehbare Abstimmungen durchgeführt werden mit sehr vielen Teilnehmern. Da kann man schnell den Überblick verlieren und die Abstimmungen gerichtlich angreifbar machen, schon aus formalen Gründen. Hierzu böte sich an, spezielle Software einzusetzen. Hilfsweise muss ein professioneller Moderator engagiert werden, der allerdings wie die Software auch Geld kostet. Ist das allerdings insgesamt erst einmal eingerichtet, kann die WEG in den Folgejahren viel Aufwand und viel Geld sparen. Die Mitglieder müssen nicht mehr reisen. Eventuell bürokratische Vollmachtserteilungen sind auch nicht mehr notwendig. Sichergestellt werden muss nur, dass die Stimmabgaben nachvollziehbar und auch so erfolgen, dass nicht eine jede Online-Veranstaltung gleich ein gerichtliches Verfahren mit Anfechtung des gefassten Beschlusses nach sich zieht.

Nicht zu vergessen ist im Ergebnis auch, dass sich die Mitglieder einer WEG zunächst erst einmal in einer Versammlung darüber einig sein müssen, dass in Zukunft Online-Teilnahmen bei Versammlungen und Beschlüssen möglich sind. Teilweise wird sogar vorgeschlagen, diese Möglichkeit der Online-Veranstaltung in die Teilungserklärung aufzunehmen. Das dürfte allerdings nur für zukünftig zu errichtende WEGs gelten.

Im Ergebnis liefert das neue Gesetz zum WEG im Hinblick auf die digitalen Möglichkeiten einiges Neues an. Aber auch in anderen Bereichen wird das Gesetz moderner gestaltet. Darauf werden wir in weiteren Blog-Beiträgen eingehen.

Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper

Düsseldorf, den 03. November 2020