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Auflassung

1. Begriff
Auflassung ist die gesetzlich normierte Sonderform der Einigung nach § 925 BGB. Sie ist nach § 873 BGB neben der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch Voraussetzung für den Eigentumserwerb.

2. Grundstückserwerb
Der Grundstückserwerb ist möglich durch Rechtsgeschäft nach § 837 BGB in Verbindung mit der Auflassung nach § 925 BGB oder durch Gesetz nach § 46 BGB. Anfall des Vereinsvermögens an den Fiskus; § 88 BGB, Vermögensanfalls nach Erlöschen der Stiftung; § 1416 BGB, das Vermögen des Ehemanns und das Vermögen der Ehefrau werden durch die Gütergemeinschaft gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten (Gesamtgut); § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge nach dem Tode einer Person, dem Erbfall, geht das Vermögen (die Erbschaft) als Ganzes auf einen oder mehrere Personen (Erben) über. Der Grundstückserwerb kann auch durch Staatsakt, Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG, nach dem Flurbereinigungsplan (§ 61 FlurbG), nach dem Umlegungsplan nach § 72 BauGB, nach dem Grenzregelungsplan nach § 83 BauGB, beim Wechsel der Straßenbaulast z.B. nach § 6 Abs. 1 FstrG, bei der Zuteilung im Enteignungsverfahren, dem Grundstückserwerb durch die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 Satz 3 BauGB. Schließlich kann ein Grundstück erworben werden durch Buchersitzung nach § 900 Abs. 1 Satz 2 BGB, durch Abeignung nach § 927 Abs. 2 BGB im Aufgebotsverfahren und § 928 Abs. 1 BGB durch Aufgabe des Eigentums.

3. Form und Inhalt
Der rechtsgeschäftliche Erwerb an einem Grundstück vollzieht sich nach den Vorschriften der §§ 873 und 925 BGB. Nach § 873 BGB ist zur Übertragung des Eigentums die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber und die Eintragung der Eigentumsänderung auf den Erwerber im Grundbuch notwendig. Die Einigung über die Eigentumsübertragung nach § 873 BGB ist in der besonderen Form des § 925 BGB als Auflassung ausgestaltet. Für die wirksam erklärte Auflassung sind folgende Erfordernisse einzuhalten, andernfalls ist die Auflassung nicht wirksam.

a) Gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragspartner
Zwingende Voraussetzung für eine Gültigkeit nach § 925 BGB ist die gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsteile. Allerdings ist die persönliche Anwesenheit der Vertragspartner nicht erforderlich. Ein Vertragsteil kann sich auch durch einen Vertreter mit oder ohne Vollmacht vertreten lassen. Bei Vertretung mit Vollmacht ist die erteilte Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt in der Form der notariellen Beglaubigung nach § 29 GBO nachzuweisen, ebenso die Genehmigung eines ohne Vollmacht aufgetretenen vollmachtlosen Vertreters.

b) Erklärung von der zuständigen Stelle
Weitere Voraussetzung für eine wirksame Auflassung nach § 925 BGB ist, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt wird. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassungserklärung vor einer unzuständigen Stelle ist unwirksam. Zuständig für das Inland ist jeder Notar, auch außerhalb seines Amtsbezirks. Im Ausland ist der Konsularbeamte nach dem KonsG zuständig, nicht jedoch ein ausländischer Notar. Die Auflassung kann nach § 925 BGB auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

c) Ohne Bedingung und Zeitbestimmung
Weitere Voraussetzung für eine wirksame Auflassungserklärung ist, dass die Auflassung ohne Bedingung und ohne Zeitbestimmung erfolgt. Sie ist andernfalls unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB). Die Auflassung muss auch unbedingt von dem zu Grunde liegenden Rechtsgeschäft erklärt werden, wenn das zu Grunde liegende Rechtsgeschäft selbst eine Bedingung, eine Zeitbestimmung oder eine Rücktrittsmöglichkeit enthält. Keine Unwirksamkeit nach § 925 Abs. 2 BGB tritt dagegen bei einer Zug um Zug-Verurteilung zur Auflassung ein oder bei einer Abrede über die Bedingung für den Grundbuchvollzug. Eine solche Abrede ist vielmehr nahezu ständige Praxis, weil die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst nach Zahlung des Kaufpreises oder seiner Sicherstellung erfolgen soll. Unschädlich ist auch eine Rechtsbedingung, so wenn die Auflassung von einem Nichtberechtigten erklärt wird oder von einem vollmachtlosen Vertreter und die Genehmigung erteilt wird, ebenso nicht, wenn das Vormundschaftsgericht die Auflassung zu genehmigen hat.


4. Inhalt
Die Vertragsparteien müssen in der Auflassungserklärung ihren Willen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Grundstücks erkennbar zum Ausdruck bringen. Die Auflassungserklärung selbst ist auch gegenüber dem Vertragspartner abzugeben und nicht etwa gegenüber der zuständigen Behörde. Sie wird mit der Wahrnehmung durch den Vertragspartner wirksam (§ 130 BGB).

5. Gegenstand
Auflassungsgegenstand kann ein nach dem Kataster festgelegtes Grundstück nach Gemarkung, Flur und Flurstück sein. Gegenstand der Auflassung kann jedoch auch eine Teilfläche eines Katastergrundstücks sein, wenn die Parteien diese Fläche konkret bezeichnen. Materiell-rechtlich genügt jede den Verkehrsbedürfnissen entsprechende zweifelsfreie Bezeichnung für ein abzumessendes Teilgrundstück, so dass diese Bezeichnung auch bei einer Verurteilung zur Auflassung genügt. In der Regel dient dazu ein Lage-/Katasterplan, auf dem die Teilfläche eingezeichnet wird. Bei geringem Unterschied zwischen aufgelassener und später abzumessender Teilfläche wirkt die Auflassung auch für die letztere. Ist in dem schuldrechtlichen Vertrag über eine Teilfläche eines Grundstücks auch die Auflassung zu dieser Teilfläche erklärt, so ist nach Vorlage des Veränderungsnachweises des Katasteramtes ein Nachtrag zum Veräußerungsvertrag erforderlich. In diesem Nachtrag ist der verkaufte Grundstücksteil mit der Katasterbezeichnung nach § 28 Satz 1 GBO zu bezeichnen, damit die Identität des nachträglich vermessenen Grundstücksteils mit dem im Vertrag bezeichneten Teil zweifelsfrei nachgewiesen ist (Identitätserklärung). Eine falsche Katasterbzeichnung ist unschädlich, wenn die Vertragsparteien denselben Gegenstand meinen.

6. Mehrere Erwerber
Erwerben mehrere Personen das Grundstück, so ist das konkrete Gemeinschaftsverhältnis der Erwerber im Sinne des § 47 GBO notwendiger Inhalt und Wirksamkeitsvoraussetzung der Auflassung. Sind ausländische Ehegatten Erwerber, können sie durch Rechtswahl nach Art. 15 Abs. 2 Ziffer 3 EGBGB auch ein einzelnes Grundstück dem Recht des Lageortes unterstellen.

7. Wirkung
a) Erfüllungsanspruch
Der Erfüllungsanspruch auf Eigentumsübertragung erlischt erst mit der Eintragung des Erwerbers. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch vormerkbar, abtretbar, pfändbar und verpfändbar.

b) Verfügungsermächtigung
In der Auflassung liegt in der Regel die Einwilligung des Veräußerers nach § 185 Abs. 1 BGB zur Verfügung des Erwerbers über das Grundstück. Er ist zur Weiterveräußerung (sog. Kettenauflassung) berechtigt, bei der der Zweiterwerber mit seiner Eintragung ohne Zwischeneintragung des Ersterwerbers unmittelbar vom Veräußerer erwirbt. Dagegen ist keine Einwilligung zu einer Weiterveräußerung anzunehmen, wenn der Übereignungszweck entgegensteht.

c) Recht des Erwerbers
Ohne Eintragung einer bewilligten Vormerkung im Grundbuch oder ohne Eingang des Antrages auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ist der Erwerber trotz einer Auflassungserklärung gegen Zwischenverfügungen des Veräußerers oder gegen sonstige Eintragungen im Grundbuch nicht gesichert (ungesicherter Erwerber). Erst durch Eintragung einer Vormerkung nach erklärter Auflassung oder einem beim Grundbuchamt eingegangenen Antrag des Erwerbers (nicht des Veräußerers) auf Eigentumsumschreibung nach erklärter Auflassung ist der Erwerber nach den Bestimmungen der §§ 883 Abs. 2 BGB und § 888 BGB oder nach § 17 GBO gegen Zwischenverfügungen des Veräußerers oder gegen andere Eintragungen geschützt. In diesen Fällen ist auch ein Anwartschaftsrecht für den Erwerber entstanden. Die Übertragung des Anwartschaftsrechts erfolgt entsprechend § 925 BGB. Das Anwartschaftsrecht ist pfändbar und verpfändbar.

8. Bindung
Eine Bindung an die Auflassung tritt nach § 873 Abs. 2 BGB bereits dann ein, wenn die Auflassungserklärung beurkundet ist. Auf die Wirksamkeit der Auflassung ist es überdies ohne Einfluss, wenn der Veräußerer oder der Erwerber nach erklärter Auflassung aber noch vor Eigentumsumschreibung stirbt. Das gleiche gilt dann, wenn der Veräußerer nach beurkundeter Auflassung in seiner Verfügung beschränkt wird, weil der Berechtigte nach einer beurkundeten Auflassung an die von ihm abgegebene Erklärung gebunden ist (§ 878 BGB i.V.m. § 873 Abs. 2 BGB).

a) Grundbuchverfahren
Die notariell beurkundete Auflassungserklärung enthält in der Regel auch den Antrag auf Eigentumsumschreibung nach § 13 Abs. 1 GBO und die Bewilligung des Berechtigten zur Eigentumsumschreibung nach § 19 GBO und bei einer Beurkundung auch die erforderliche Form nach § 29 GBO. Dagegen ist das Grundbuchamt weder verpflichtet noch berechtigt, die Gültigkeit des Verpflichtungsgeschäftes zu prüfen, dass der Auflassung zu Grunde liegt. Nach § 925a BGB soll die Erklärung einer Auflassung zwar nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 313 Satz 1 BGB erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um eine Ordnungsvorschrift. Der Verstoß macht die Auflassung nicht unwirksam.