Den Begriff Joint Venture kann man mit Gemeinschaftsgeschäft übersetzen. Er umfasst die Fälle, in denen sich mehrere Personen oder Gesellschaften mit dem Ziel zusammenschließen bei der Durchführung eines Immobilienprojektes auf gemeinsames Risiko die Trägerschaft für das Vorhaben zu übernehmen. Üblicherweise wird eine Projektgesellschaft gegründet, in die das Projekt und die damit im Außenverhältnis verbundenen Rechtsbeziehungen eingebracht werden. Typischerweise werden dabei einzelne oder im Rahmen eines Gesamtwerks folgende Verträge abgeschlossen:
• Basisvertrag oder Joint Venture-Vertrag
• Gesellschaftsvertrag zur Projektträgergesellschaft
• Unterschiedliche Leistungs- und Lieferverträge zwischen den einzelnen Partnern des Joint Ventures und der gemeinschaftlichen Projektträgergesellschaft.
Im Joint Venture-Vertrag sind die Regeln für die wirtschaftlichen, finanziellen und bautechnischen Ziele des Immobilienprojekts zusammengefasst. Das können u.a. sein
• Nutzerstrukturen des Investments
• Planungs- und Realisierungszeit
• Projektkosten und Finanzierung
• Vermarktung und Erlösplanung
• Verteilung von Ausgabenbudgets und Erlösen auf die Partner
• Vertretungsbefugnis sowie die Einwirkungs- und Kontrollrechte der Partner.
Die Projektgesellschaften können in unterschiedlichen Rechtsformen daherkommen. Also sowohl Personengesellschaften wie Kommanditgesellschaften als auch GmbH (selten Aktiengesellschaft) sind möglich. Die Projektgesellschaft wiederum geht dann Rechtsverhältnisse ein mit den am Bau Beteiligten wie Ingenieuren, Architekten, Bausteuern sowie Maklern und Verwaltern etc..
Das Joint Venture endet in der Regel mit Zweckerreichung. Wann das der Fall ist, können die Parteien im Einzelnen genau definieren. Meist wird es die vollständige Durchführung des Bauvorhabens und dessen Abrechnung bis zur Löschung der Gesellschaft im Handelsregister sein. Einziger Gesellschaftszweck einer solchen Joint Venture-Gesellschaft ist meist, das betreffende Projekt zu planen, umzusetzen und zu einem wirtschaftlichen Erfolg zu führen. In der Regel sind solche Joint-Venture-Gesellschaften nicht darauf angelegt, mehreren Projekten zu dienen. Haftungsrechtliche Gründe spielen dabei eine wesentliche Rolle.
