1. Begriff
Mit einer Teilungserklärung erklärt der aktuelle Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Eigentum an seinem Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt. Dabei wird mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden, § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Folge einer solchen Aufteilung ist, dass jede Wohnung oder Gewerbeeinheit einzeln veräußert und belastet (mit einer Hypothek oder Grundschuld) werden kann.
2. Form und Eintragung im Grundbuch
Die Teilungserklärung ist notariell zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. Dort wird dann für jedes Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Durch die notwendige Eintragung im Grundbuch wird die Teilungserklärung für die Eigentümer verbindlich.
3. Inhalt
Bei einer solchen Aufteilung bestimmt der teilende Eigentümer, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) auf jedes Sondereigentum entfallen. Dies richtet sich in der Regel nach dem Verhältnis der im Sondereigentum stehenden bestimmten Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räume zur Gesamtgröße des Gebäudes. Dazu werden in der Praxis die entstehenden Bruchstücke als Teile von 1.000 (tausendstel), bei größeren Objekten auch von 10.000 (zehntausendstel) angegeben. Nach den entstehenden Miteigentumsanteilen richtet sich beispielsweise die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Weiter finden sich in einer solchen Teilungserklärung häufig auch Definitionen zum Miteigentum und Sondereigentum. Sondereigentum bilden bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Absatz 1 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden (§ 5 Absatz 2 WEG). Soweit es das WEG zulässt, kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, welche Teile des Gebäudes in Sondereigentum stehen und welche als Gemeinschaftseigentum zu betrachten sind.
4. Gemeinschaftsordnung
Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung oftmals auch Bestimmungen, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander bestimmen, die sogenannte Gemeinschaftsordnung (GemO)
5. Sondernutzungsrechte
Auch sogenannte Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung zugunsten einzelner Eigentümer niedergelegt sein. Ein Sondernutzungsrecht berechtigt Eigentümer, einen bestimmten, abgrenzbaren Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen. Meist sind es Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile, für die solche Sondernutzungsrechte bestimmt werden. Diese Bereiche bleiben aber trotzdem weiterhin Gemeinschaftseigentum und unterliegen weiterhin der gemeinschaftlichen Verwaltung durch alle Eigentümer.
6. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Ein wesentliches Element der Teilungserklärung sind die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan. Diese Dokumente müssen von der zuständigen Genehmigungsbehörde durch Unterschrift und Stempel genehmigt sein. Die Behörde prüft dabei, ob die abgeschlossenen Nutzungseinheiten und der Aufteilungsplan inhaltlich der Baugenehmigung entsprechen. Sie sind Bedingung dafür, dass das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Bei dem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100, aus welcher die Gebäudeaufteilung wie auch die Lage und die Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile sowie die Sondernutzungsrechte erkennbar sind. Der Plan hat auch die Funktion, Sondereigentum von anderem Sondereigentum und von Gemeinschaftseigentum klar abzugrenzen. Dabei sind sämtliche, zu einem konkreten Wohnungseigentum gehörende Räume mit derselben Nummer zu kennzeichnen. Eine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung hat der Teilungsplan nicht. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bestätigt, dass Wohnungen oder die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.