Ausgewählte Tipps für die Vertragsgestaltung - Teil 3
In unserer Reihe Erbbaurecht und seine Tücken hatten wir bereits im Teil 1 die Grundlagen und die Bedeutung des Erbbaurechts erläutert sowie in Teil 2 den Mindestinhalt und vertragsgemäße Inhalte erläutert. Im hiesigen dritten Teil möchten wir ausgewählte Gestaltungsvarianten, aber auch mögliche Fallen sowohl für den Grundstückseigentümer als auch den Erbbauberechtigten aufzeigen:
Erbbaurecht
Erbbaurechte können auch als Wohnungserbbaurechte ausgestaltet sind. Sie entstehen dann, wenn ein bestehendes oder gar errichtetes Erbbaurecht gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (vgl. dort § 30 WEG) begründet wird. Dabei muss es sich entweder um Wohnungen handeln oder ein Teilerbbaurecht, wenn es sich um Räume handelt, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Sodann wird eine – wie auch in der WEG vorgesehene – Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) errichtet. Anstelle des Miteigentums am Grundstück tritt dann ein entsprechender Miteigentumsanteil am Erbbaurecht ein. Die Wohnungserbbauberechtigten erwerben also kein Miteigentum am Grundstück, sondern ihr Recht bezieht sich nur auf das Erbbaurecht.
Gesamterbbaurecht
Neben dem Wohnungserbbaurecht ist auch ein sogenanntes Gesamterbbaurecht zulässig. Das ist ein einheitliches Erbbaurecht zu Lasten mehrerer Grundstücke. Dieses Gesamterbbaurecht entsteht durch anfängliche Bestellung zu Lasten mehrerer Grundstücke oder durch spätere Teilung des Grundstücks oder durch spätere Erstreckung auf weitere Grundstücke. Wichtig ist hierbei zu wissen – insbesondere im gewerblichen Bereich -, dass die betroffenen Grundstücke nicht unbedingt aneinander grenzen müssen. Es reicht aus, wenn sie in einem gewissen räumlichen Zusammenhang beieinander liegen, also z.B. auf dem einen Grundstück das Bauwerk und auf dem anderen Grundstück die zugehörigen Nebenanlagen. Ein solches Gesamterbbaurecht kann durch die Zusammenlegung mehrerer Einzelerbbaurechte entstehen, wenn die jeweilige Gestaltungen der Erbbaurechte den gleichen Inhalt haben. Das wirft in der Praxis Probleme auf, die jedoch bei genauer Vertragsgestaltung überwunden werden können. Wenn die Grundstücke mehreren Eigentümern gehören, muss man bei der Vertragsgestaltung insbesondere ausreichend abgegrenzte Regeln für den Heimfall, für die Abfindung, für Verlängerungsmöglichkeiten oder aber auch für die Zahlung des Erbbauzinses vorsehen. Wer erhält dann den Erbbauzins, alle als Gesamtgläubiger oder als Teilgläubiger? Eine Mischung, wonach die Bestellung eines Gesamterbbaurechts zu Lasten eines Grundstücks und eines anderen Erbbaurechts vereinbart wird, ist nicht zulässig (§ 6a Abs. 2 GBO).
Wir hatten bereits darauf hingewiesen, dass ein Erbbaurecht grundsätzlich für ein Grundstück veräußert, insbesondere auch verkauft werden kann. Dann handelt es sich wirtschaftlich um eine Übertragung des auf die Dauer des Erbbaurechts befristeten Eigentums an dem betreffenden Bauwerk. Die Übertragung des Erbbaurechts erfasst in der Regel nur den eigentlichen dinglichen Inhalt (wie bereits beschrieben). Daher muss in diesem Übertragungsvertrag eindeutig geklärt werden, welche Wirkungen des Erbbaurechtsvertrages auf den Erwerber übergehen sollen oder was von ihm übernommen werden soll. Ganz wichtig ist, dass insbesondere auch die Erbbauzinsregelung mit der Wertsicherungsvereinbarung übernommen werden muss. Gleiches gilt für die Vollstreckungsunterwerfung und auch für die im Zusammenhang mit der Beleihung des Erbbaurechts oft getroffenen Vereinbarungen mit den Banken. Deren Mitwirken ist oft erforderlich. Darauf muss man achten.
Steuern
Wird ein Erbbaurecht übertragen, so fallen hier auch Steuern an. Insbesondere ist die Grunderwerbsteuerregelung weitgehend mit dem für ein Grundstück vergleichbar. Die Steuern im Hinblick auf Erbschafts- und Schenkungssteuer sind auch zu beachten. Insofern gelten hier die üblichen Regelungen (§§ 192 ff. Bewertungsgesetz). Da Grundstück und Erbbaurecht auch der Grundsteuer unterliegen, ist auf das Erbbaurecht auch Grundsteuer zu zahlen. Im Ergebnis ist der Erbbaurechtsinhaber jedoch Schuldner der Grundsteuer sowohl für das Grundstück als auch für das Erbrecht.
Weitere spezifische Einzelheiten, die sich im jeweiligen Fall identifizieren lassen, sind in den Erbbaurechtsvertrag einzupflegen. Aus unserer langjährigen Erfahrung können wir nur feststellen, dass die gründliche und intensive Beschäftigung mit all diesen Fragen, die wir in unserer Reihe zum Erbbaurecht angesprochen haben, unbedingte Voraussetzungen für den Abschluss eines fairen und über die lange Laufzeit angemessenen Erbbaurechtsvertrages sind. Denn Fehler, die hier gemacht werden, sind später kaum zu beseitigen.
Düsseldorf, 22. Dezember 2022
Autor: Dr. Dieter Jasper