Erfahrungen & Bewertungen zu JASPER Rechtsanwälte
 |  Dr. Dieter Jasper, LL.M.

Immobilien richtig vererben (3)

In den ersten beiden Teilen (hier Teil 1; hier Teil 2) unserer dreiteiligen Reihe hatten wir erläutert, welche Vorüberlegungen ein Erblasser anstellen sollte und wie er dieses Konzept bestmöglich umsetzen kann. In diesem dritten Teil erläutern wir, was der Erblasser tun kann, wenn eine geplante Vererbung/Schenkung zu Lebzeiten – aus welchen verschiedensten Gründen auch immer – doch nicht mehr erfolgen soll.

Umstände ändern sich

 Der Erblasser hat sein Testament errichtet, ob privatschriftlich oder bei einem Notar. Plötzlich ändern sich die Lebensumstände. Der Partner verstirbt oder die Ehe wird geschieden. Die Kinder wenden sich vom Erblasser ab. Die einmal eingesetzten Erben sind aus der Sicht des Erblassers nicht mehr geeignet, als Erben, Nießbraucher oder Vermächtnisnehmer zur Verfügung zu stehen. In diesem Fall kann der Erblasser einfach sein Testament ändern, sofern er sich in diesem Testament nicht z.B. gegenüber seinem Ehepartner gebunden hat.

Schwieriger wird der Fall, wenn im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge oder auch im Hinblick auf die kluge Geltendmachung steuerlicher Freibeträge Schenkungen zu Lebzeiten sich im Nachhinein als problematisch erweisen. Für diesen Fall bietet das Gesetz Rückforderungsrechte, die jedoch regelmäßig nicht ausreichen, um den Willen des Erblassers (und zwar noch zu seinen Lebzeiten) zu entsprechen. In diesen Fällen ist es sinnvoll, wenn der Erblasser auf die in einem Schenkungsvertrag eingeräumten vertraglichen Rückforderungsrechte zurückgreifen kann.

Gesetzliche Rückforderungsrechte

Hat der Erblasser bei Schenkungen zu seinen Lebzeiten keinerlei vertragliche Rückforderungsrechte oder Rückfallklauseln eingebaut, so gilt er als Schenker gemeinhin als nicht ausreichend geschützt. Denn diese Rückforderungsrechte beziehen sich nach dem Gesetz nur auf im Wesentlichen drei Fälle, die Nichtvollziehung einer Auflage, die Verarmung des Schenkers oder bei grobem Undank des Beschenkten gegenüber dem Schenker. Bei einem möglichen Prozess muss der Erblasser/Schenker diese einzelnen Voraussetzungen darlegen und beweisen. Insbesondere der bekannte „grobe Undank“ wird nur unter sehr engen Voraussetzungen nachzuweisen sein (also beispielsweise dann, wenn der Beschenkte dem Schenker nach dem Leben trachtet). Daher ist dringend zu empfehlen, vertragliche Rückforderungsrechte in einen Schenkungsvertrag aufzunehmen.

Vertragliche Rückforderungsrechte

Es gibt eine Reihe von guten Gründen, die den Erblasser/Schenker in die Lage versetzen sollten, nach Errichtung einer entsprechenden Schenkungsurkunde das Geschenkte zurückzuverlangen. Handelt es sich dabei um eine Immobilie, sollte für diesen Fall dieser mögliche Rückforderungsanspruch durch eine entsprechende Vormerkung in Abt. II. des Grundbuchs gesichert werden.

Der Schenkungsvertrag sollte sicherstellen, dass der Schenker ein Rückforderungsrecht dann hat, wenn der Beschenkte die geschenkte Immobilie veräußern oder belasten will. Ebenso sollte der Erblasser seine Immobilie zurückbekommen, wenn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Immobilie aufgrund von Schulden, die der Beschenkte hat, durchgeführt werden. Ebenso ist eine Klausel ratsam, wonach der Schenker eine Rückforderung der Immobilie verlangen kann, wenn der Beschenkte vorverstirbt und damit die Gefahr besteht, dass nahe (unliebsame) Verwandte des Beschenkten die Immobilie erhalten. Da bei solchen Rückforderungsklauseln die Grundsätze der Parteiautonomie (Testierfreiheit) gelten, kann der Erblasser/Schenker seinen Rückforderungsanspruch an unterschiedlichste Ereignisse knüpfen, wie beispielsweise Nichtvollendung einer (spezifischen) Ausbildung des Beschenkten, Eintreten von Umständen beim Beschenkten wie Drogenkonsum, Strafbarkeit wegen unterschiedlichster Delikte, Sektenmitgliedschaft etc.. Unbedingt zu empfehlen sind die auch in manchen notariellen Notarverträgen leider noch immer nicht Standard gewordenen Klauseln, die einen Rückforderungstatbestand bilden, wenn die Übertragung aus schenkungssteuerlicher Sicht fehlschlägt (Steuerklausel). Plötzlich fallen Steuern an, die keiner der Beteiligten vorhergesehen hat. Das kann etwas mit Bewertungsfragen oder schlicht einfach falscher Beratung zu tun haben. 

Der Erblasser tut auch gut daran, ein sogenanntes zweistufiges Rückforderungsmodell in seinen Vertrag aufzunehmen. Das bedeutet, dass der Rückforderungsanspruch nicht automatisch entsteht, wenn das entsprechende Ereignis eingetreten ist. Sondern er entsteht erst dann, wenn das entsprechende Ereignis eingetreten ist und der Erblasser eine entsprechende Erklärung abgegeben hat. Denn dann hat er es in der Hand, es bei der Schenkung zu belassen oder die Beschenkung rückabzuwickeln.

Zusammenfassung

Das richtige Vererben von Immobilien ist gar nicht so schwer. Wenn man bereits zu Lebzeiten die notwendigen Vorkehrungen trifft, kann man es sich als Erblasser immer noch ganz anders überlegen. Das ist doch ein gutes Gefühl.

Düsseldorf, 12. Mai 2021

Autor: Dr. Dieter Jasper

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