WEG-Reform
Im letzten Teil unserer Reihe zur WEG-Reform, die ab dem 01. Dezember 2020 in Kraft tritt, stellen wir weitere wichtige Änderungen des Reformgesetzes dar. Bereits im Teil 1 hatten wir zur Gestaltung von Eigentümerversammlungen und im Teil 2 zu der Möglichkeit, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, dargelegt.
Während der Gesetzesberatung konnte sich der Gesetzgeber nicht dazu durchringen, für den eingesetzten Verwalter einen verbindlichen Sachkundenachweis zu fordern. Die Kompromisslösung lautet nun, dass jedes Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen kann (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-Neu). Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26 a Abs. 1 WEG-neu). Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird nach § 26 a Abs. 2 WEG-neu ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Dieser Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann wegen der Gewährung einer Übergangsfrist erst ab dem 01. Dezember 2020 geltend gemacht werden (§§ 48 Abs. 4 Satz 1, 19 Nr. 6 WEG-neu). Eine Person, die am 01. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 01. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu).
Der Verwalter kann nunmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertreten, bei Abschluss eines Grundstückskauf– oder Darlehensvertrages aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 9 b Abs. 1 Satz 1 WEG-Neu). Die Gemeinschaft hat allerdings die Möglichkeit – und das ist auch zu empfehlen –, die Rechte und Pflichten des Verwalters im Rahmen eines Kataloges der zustimmungsbedürftigen Geschäfte durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG-neu).
Der jeweilige Wohnungseigentümer kann nach der Reform nunmehr gegenüber der Gesellschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen geltend machen (§ 18 Abs. 4 WEG-neu).
Schließlich wurden die Regelungen für den Verwaltungsbeirat überarbeitet. So können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG-neu). Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG-neu) und schließlich – um mehr Wohnungseigentümer dazu zu bewegen – sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, haften Mitglieder des Verwaltungsbeirats bei unentgeltlicher Tätigkeit nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG-neu).
Mit den in unseren drei Beiträgen dargestellten Änderungen des WEG hat der Gesetzgeber einen Schritt in die richtige Richtung gemacht, allerdings keinen großen Wurf gelandet. Die Praxis begrüßt verschiedene Klarstellungen und Erweiterungen bisher geltender Regeln. Es wird sich zeigen, ob mit den neuen Regelungen die Handhabung von WEGs erleichtert werden und damit das tägliche und förmliche Miteinander der Mitglieder einer WEG angenehmer und weniger streitbefangen gestaltet werden kann.
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper
Düsseldorf, den 16. November 2020
