1. Begriff
Die Grundschuld ist ein beschränktes dingliches Recht, aufgrund dessen eine Geldsumme aus einem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek setzt die Grundschuld keine Forderung voraus. Sie ist nicht von der Forderung abhängig (akzessorisch). Der Eigentümer ist persönlich nicht zur Zahlung verpflichtet. Er muss jedoch die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in sein Grundstück dulden. Nach § 1192 BGB finden auch die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek Anwendung, soweit sich nicht daraus etwas anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
2. Eigentümergrundschuld
Sie ist ein echtes Grundpfandrecht und gewährt dieselben Rechte wie eine Fremdgrundschuld. Aus einer Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer als Gläubiger allerdings nicht die Zwangsvollstreckung zum Zwecke der Befriedigung betreiben (§ 197 Abs. 1 BGB). Zinsen gebühren dem Eigentümer nur, wenn das Grundstück auf Antrag eines anderen zum Zwecke der Zwangsverwaltung in Beschlag genommen ist und nur für die Zeit der Zwangsverwaltung (§ 1197 Abs. 2 BGB).
Zur Bestellung der Eigentümergrundschuld ist nach § 1196 Abs. 2 BGB die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, dass die Grundschuld für ihn in das Grundbuch eingetragen werden soll und die Eintragung im Grundbuch. Die Erklärung muss notariell beglaubigt sein (§ 29 GBO).
Eine Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld, wenn die Forderung nicht entstanden ist oder wieder erlischt (§§ 1163 Abs. 1 Satz 1 und 2, 1177 BGB).
3. Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld ist eine fremde Grundschuld, die den Erwerber oder einen Dritten wegen einer Forderung gegen den Eigentümer oder einen Dritten sichert, indem sie bei Nichterfüllung zu deren Befriedigung verwertet werden darf. Sie ist nicht gesetzlich geregelt und entspricht mangels Akzessorietät nicht der Sicherungshypothek nach § 1184 BGB. Es besteht also keine Akzessorietät zwischen der Forderung und der Grundschuld. Im Grundbuch kann der Sicherungszweck nicht eingetragen werden. Zur Bestellung ist nach § 873 BGB die formlose Einigung und die Eintragung im Grundbuch aufgrund eines Antrages nach § 13 Abs. 1 GBO mit der Bewilligung des Eigentümers als Berechtigtem nach § 19 GBO in notariell beglaubigter Form (§ 29 GBO) erforderlich.
4. Übertragung
Die Grundschuld kann ohne die Forderung und die Forderung ohne die Grundschuld übertragen werden. Zur Abtretung einer Briefgrundschuld ist die Abtretungserklärung in schriftlicher Form vorzunehmen und der Grundschuldbrief zu übergeben (§§ 1192, 1154 Abs. 1 BGB). Die schriftliche Form der Abtretungserklärung kann dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung auch in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 1192, 1154 Abs. 2 BGB). Zur Abtretung einer brieflosen Grundschuld ist eine formlose Einigung und die Eintragung im Grundbuch aufgrund eines Antrags nach § 13 Abs. 1 GBO mit der Bewilligung des Grundschuldgläubigers als Berechtigtem nach § 19 GBO in notariell beglaubigter Form (§ 29 GBO) erforderlich (§§ 1192, 1154 Abs. 3 BGB).