Man unterscheidet man zwischen dem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB).
Der einfache Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dar, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. Die Bundesregierung wurde gesetzlich ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. Das Bundeskabinett hat am 16. Dezember 2020 einen Gesetzesentwurf zur Form des Mietspiegelrechts beschlossen. Ziel der Reform ist es, die Aussagekraft von Mietspiegeln zu verbessern und mehr Gemeinden zu ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegelreform steht zur ersten Lesung im Bundestag auf der Tagesordnung am 16. April 2021.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu Grunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind diese Regelungen eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d BGB).