1. Begriff
Das Zwangsversteigerungsverfahren dient dem Ziel, Grundstücke oder Grundstücksbruchteile, Wohnungseigentum, Gebäudeeigentum sowie grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht) zwangsweise zu veräußern, um aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung die Beteiligten zu befriedigen. Die Zwangsversteigerung ist als Teil der Zwangsvollstreckung Ausübung hoheitlicher Befugnisse. Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen erfolgt wegen einer fälligen Geldforderung aus einem persönlichen und dinglichen Schuldtitel. Voraussetzungen und Grenzen der Vollstreckungshandlung sind mit bestimmten Ausnahmen den Vereinbarungen der Parteien entzogen.
2. Verfahren
Für das Zwangsversteigerungsverfahren gelten zunächst die Allgemeinen Vorschriften der § 1-14 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung). Die regeln die allgemeinen Vorschriften für Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltungsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung (§§ 1 - 161 ZVG). Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird von dem Vollstreckungsrecht auf Antrag angeordnet. Mit Erlass des Anordnungsbeschlusses hat das Gericht das Grundbuchamt zu ersuchen, den Zwangsversteigerungsvermerks einzutragen (§ 19 Abs. 1 ZVG). Der Anordnungsbeschluss gilt nach § 20 ZVG zu Gunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
Die Beschlagnahme umfasst auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich beim Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG). Die Beschlagnahme umfasst nicht die Miet- und Pachtzinsforderungen und auch nicht die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen. Nach § 24 ZVG verbleibt die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks auch nach der Beschlagnahme dem Schuldner innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft. Will der Gläubiger auch Zugriff auf diese Forderungen, muss er zusätzlich die Zwangsverwaltung beantragen. Die Beschlagnahme wird mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses beim Schuldner wirksam. Sie wird außerdem mit dem Zeitpunkt wirksam, in dem das Ersuchen auf Eintragung des Zwangsvermerks beim Grundbuchamt zugeht, sofern die Eintragung demnächst erfolgt (§ 22 ZVG). Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbotes (§ 23 ZVG). Das Zwangsversteigerungsverfahren kann aufgehoben oder eingestellt werden (§§ 28 – 34 ZVG). Das Zwangsversteigerungsverfahren wird nach § 28 ZVG aufgehoben, wenn dem Vollstreckungsgericht ein Recht aus dem Grundbuch bekannt wird, dass der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist auch dann aufzuheben, wenn der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknimmt (§ 29 ZVG). Es wird einstweilen eingestellt, wenn der Gläubiger dies bewilligt (§ 30 ZVG).
Die Versteigerung erfolgt in einem öffentlichen Termin (§§ 35, 36 und 66 ZVG) nach Ablauf bestimmter Fristen und Erledigung bestimmter Ladungen, Mitteilungen, Bekanntmachungen und Zustellung sowie nach Beschaffung bestimmter Unterlagen (§ 19 ZVG) usw. Grundsätzlich ist ein formstrenges Verfahren einzuhalten. Bei der Versteigerung wird nach § 44 ZVG nur ein solches Gebot zugelassen, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens deckt (geringstes Verbot). Der Ersteher hat in bar zu leisten (§ 49 ZVG) (Bargebot), nämlich den Teil des geringsten Gebotes, der zur Deckung der Kosten usw. bestimmt ist.