1. Begriff
Das Zwangsverwaltungsverfahren (§§ 146 – 161 ZVG) ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte selbständige und den anderen gleichberechtigter Art der Immobilienvollstreckung. Sie kann für sich allein oder neben einer der anderen Arten der Zwangsvollstreckung gewählt werden (§ 866 ZPO).
Durch die Zwangsverwaltung kann sich der Gläubiger aus den Erträgnissen des Grundstücks befriedigen. Außerdem schützt eine Zwangsverwaltung den Gläubiger vor Wertminderungen und sonstigen Beeinträchtigungen. Nach § 24 ZVG behält nämlich der Schuldner bei einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren trotz der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks. Aufgrund einer angeordneten Zwangsverwaltung kann ein eingesetzter Zwangsverwalter das Grundstück möglichst in guten Zustand bringen und die Erlöse für den Gläubiger sichern. Dabei muss eine Zwangsverwaltung nicht nach starren Regeln und nicht nach bürokratischen Grundsätzen durchgeführt werden, sondern nach vernünftigen wirtschaftlichen Erwägungen.
2. Verfahren
Nach § 146 ZVG finden auf die Zwangsverwaltung die Vorschriften der Zwangsversteigerung entsprechend Anwendung. Nach § 150 Abs. 1 ZVG wird der Verwalter vom Gericht bestellt. Nach § 152 ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen, und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Der Verwalter ist für die Erfüllung seiner Pflichten allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich und nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen (§ 154 ZVG).
Aus den Nutzungen des Grundstücks sind vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen Kosten zu bestreiten, die durch die Anordnung des Verfahrens oder durch den Beitritt eines Gläubigers entstehen. Das Zwangsverwaltungsverfahren wird durch Beschluss des Gerichts aufgehoben (§ 161 ZVG). Das Verfahren ist aufzuheben, wenn der Gläubiger befriedigt ist. Das Verfahren ist einstweilen einzustellen, wenn der Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligt oder der Schuldner sie beantragt oder Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.