Werden bauliche Anlagen oder Einrichtungen errichtet, geändert oder wird die Nutzung geändert und sind daran in den Bauordnungen der Länder Anforderungen gestellt, so be-dürfen sie jeweils grundsätzlich der Baugenehmigung. Ausnahmen von diesem Grundsatz müssen in den Landesbauordnungen ausdrücklich geregelt sein, wie für genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen oder fliegende Bauten.
Grundsätzlich lässt Artikel 14 des Grundgesetz (GG) eine Baufreiheit zu. Diese Freiheit wird allerdings durch die in den Landesbauordnungen nominierte grundsätzliche Genehmigungs-pflicht des Bauens eingeschränkt. Hier findet eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG statt. Mit der Genehmigungspflicht korrespondiert ein Anspruch des Bauherrn auf Erteilung der Genehmigung, soweit nicht öffentlich-rechtliche Interessen entgegenstehen. Man nennt das auch Kontrollerlaubnis, also ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.
Der Regelungsinhalt der Baugenehmigung erstreckt sich auf baurechtliche Tatbestände und lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtung zum Einholen von den Ge-nehmigungen unberührt. Umgekehrt erfassen allerdings einige nach anderen Gesetzen erteilte Genehmigungen, insbesondere bestimmte Genehmigungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz.
Der Betroffene muss selbst eine Baugenehmigung beantragen. Ein solches Verfahren kann nicht von Amts wegen eingeleitet werden. Inhaltlich wird bei der Baugenehmigung unter-schieden zwischen dem feststellenden Teil, mit dem die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften bestätigt wird, und dem verfügenden Teil, der das präventive Bauverbot aufhebt.