Bauträger sind Unternehmen, die Grundstücke kaufen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung und diese Grundstücke in der Regel mit Wohn- oder Gewerbebauten bebauen, um sie anschließend an Dritte zu veräußern. Ein Bauträger verpflichtet sich vertraglich gegenüber dem Immobilienerwerber zur späteren Eigentumsverschaffung des fertiggestellten Objekts und schließt hierfür im eigenen Namen Bauverträge mit Bauhandwerkern ab. Die Tätigkeit des Bauträgers bedarf der Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung (GewO). Seine Pflichten gegenüber dem Immobilienerwerber richten sich maßgeblich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Besondere Sicherungspflichten für Bauträger sind in § 3 MaBV geregelt (dazu unten im Einzelnen). Davon zu unterscheiden sind die Pflichten für den Bauträger zu Sicherheitsleistungen nach §§ 2 und 7 MaBV.
Baubetreuer sind diejenigen, die im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherrn und im Innenverhältnis auf Rechnung desjenigen tätig sind, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist. Der Baubetreuer bereitet das Bauvorhaben wirtschaftlich vor, führt es durch, in der Regel auf dem Grundstück des Bauherrn.
Bauträger hingegen sind – wie bereits ausgeführt – diejenigen, die gewerbsmäßig im eigenen Namen und auf eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben vorbereiten und durchführen. Der Bauträger ist selbst Bauherr und tritt auch nach außen als solcher auf. Die von ihm gebauten Objekte verkauft er später.
Bevor der Bauträger Zahlungen entgegen nehmen darf, stehen ihm grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen, die vom Käufer geleistete Zahlung abzusichern:
a) Er kann zur Abdeckung möglicher Ansprüche gegen ihn eine Bürgschaft leisten.
b) Er kann die Zahlung vom Verkäufer durch einen festgelegten Zahlungsplan nach Baufortschritt entgegennehmen.
Diese beiden Alternativen können nicht miteinander vermischt werden. Jedoch ist es möglich, während des Bauvorhabens von der einen zu der anderen Alternative zu wechseln. Dabei muss klargestellt werden, dass der Käufer in jedem Fall vollumfänglich gesichert ist.
Der Bauträger darf erst dann Zahlung nach Baufortschritt entgegennehmen, wenn
(1) der Kaufvertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für den Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind
(2) eine Vormerkung zu Gunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen wurde,
(3) eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vorliegt und
(4) die Baugenehmigung erteilt wurde.
Nach § 3 Abs. 2 MaBV dürfen nach Baufortschritt die Beträge in bis zu sieben Teilbeträgen gezahlt werden. Die nachfolgend aufgeführten Einzelabschnitte können so zusammengefasst werden, dass sich sieben Teilbeträge ergeben. Im Einzelnen sind das folgende Abschnitte. Die genannten Prozentsätze beziehen sich jeweils auf die Gesamtvertragssumme:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten (wenn Grundstück übertragen werden soll)
sowie,
28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2.1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1 % für den Estrich
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 % für die Fassadenarbeiten
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
100,0 % Gesamt
oder
20 % (wenn Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll)
sowie
32,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
6,4 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,4 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,4 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,4 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
8,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
4,8 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,4 % für den Estrich
3,2 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
9,6 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,4 % für die Fassadenarbeiten
4,0 % nach vollständiger Fertigstellung.
100,0 % Gesamt
In § 3 Abs. 2 MaBV sind die Prozentsätze nach dem ersten Beitrag (30 % oder 20 %) immer bezogen auf die Restsumme ausgeführt. Zum besseren Verständnis wird das hier auf die Gesamtvertragssumme bezogen.